镇江市场定位报告.doc

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1、镇江市场定位报告一、国家宏观政策分析（一）、新国八条及限购细则的落地，奠定2011年上半年楼市政策市的基调。第二套房，首付最低6成，贷款利率上浮1.1倍之上;本地户口居民限购第三套房,外地户口居民须提供一定期限纳税证明才能购第二套房，对今年上半年改善性住房形成较大压力。德鸿观点：新政下一二线城市受影响最大，三四线则迎来较好发展；若三四线城市对第三套房限购执行不严，加之开发企业减少上市量以规避政策风险，部分三线城市楼价在下半年会有一定的上升。（二）、金融政策分析2011年中国实施积极的财政政策与稳健的货币供应政策，

2、预计2011全年货币供应不超7万亿；其中银行不再把房贷作为核心业务。截止到2010年底广义货币余额72万亿；2月24日人民银行第8次上调存款准备金率，再创历史新高；资产价格受通胀影响加速上涨的预期就已初步形成。2011年抑制通货膨胀，回收社会上过多流动性是全年态势。德鸿观点：从链水到仪征再到镇江，德鸿所服务三四线城市“房子是卖出去了，但银行放款缓慢且数量较少”，大量一二线城市如上海、南京每月之初就用掉当月银行放贷，无论从个人放贷，还是银行对开发商的开发贷款，2011年开发商将遭遇空前压力，不过今年也是开发企业出现

3、分水岭最较快的一年。（三）、土地政策分析中国土地供应基本每年都很难完成当年制定的计划；2011年土地供应紧张的局面未根本改变，更多的保障房用地吞食了大量的商品房用地计划，一定程度形成2011年新商品房用地不足，未来2-3商品房价格上涨是必然（一组数据，2010年，京深穗杭土地供应量分别完成全年商品房供应计划的64%、40%、38%、70%）。德鸿观点：土地供应与房价走势是相背的，单从土地供应局面看，未来2-3年房价走高是必然；土地是稀缺资源，完成不了的土地供应，面对汹涌的需求，只能寄希望于限制才能延缓部分需求的短

4、期释放。单就三四线城市，地方政府所受政策压力相对较小，其不愿过多的拿土地在保障房上，而今年的商品房供地会大大减少。一、镇江房地产市场分析（一）、镇江城市发展与规划：“一城两翼三区四组团”，重点打造南徐新城与北部滨水区，南接丹徒新区，形成大镇江城市框架。随着镇江“沿江城市”的角色定位，未来城市目标是“一城两翼三区四组团”，以镇江主城为核心，高资和大港为两翼，北部滨水区、世业洲度假区、南山风景区为主要生态旅游空间，以老城、南徐新城、丹徒新区及丁卯新城四大组团的城市框架，其中“南城北水”是城市重心，南徐新城作为镇江城市

5、发展的主要空间，发展办公、居住、旅游、休闲、文化、体育功能为主。北部滨水区重塑城区型与保护自然生态型复合型的城市滨水区，充分展现镇江城市个性与活力。2015年，镇江中心城区建成面积150平方公里以上。图：附镇江城市发展图。（二）、镇江房地产市场分析（一）镇江房地产一级市场（土地）供给分析1、历年土地成交量：土地供应平稳增加，镇江房地产处在快速发展阶段。2008-2010年镇江市商品住房土地供应量约780万平方米，平均每年开发260万平方米，这一数据超过了2006、2007年水平。除受金融危机影响的2008年土地成

6、交量骤然下降，自2005年至2010年，镇江土地成交面积上升趋势较明显，2010年镇江市国有建设土地成交总面积总面积为平方米，较2009年环比上升6.17%。2、土地成交价格土地价格的增长，带动镇江房价快速走高。2010年镇江市国有建设土地成交起步总价万元，较2009年环比上升31.20%，其中2010年镇江市国有建设土地成交起步均价为2659元/平方米，较2009年环比上升23.56%。（二）镇江房地产二级市场（商品房）供需现状1、二级市场供求总体特点（1）市场供需求动力以刚需为主，改善性需求与投资性需求拉动性

7、快速增强中；（2）市场化中级阶段跳跃式发展的同时，镇江大规模的旧城改造与新城区建设，造成数万户居民因拆迁产生强制性购房需求。08/09/2010年镇江市区拆迁量分别为200万、300万、300万平米，3年800万平米拆迁量，数万户购房需求支撑09以来镇江楼市火旺盛的需求。2、二级市场供需现状（1）据镇江市住房建设局数据显示，2008年-2010年镇江市陆续开发建设商品住房约840万平方米，平均每年建设280万平方米。（2）2010年1-12月镇江市（不含丹阳、句容、扬中）商品住宅销售情况一览表：2010年，镇江全

8、市（不含丹阳、句容、扬中）住宅销21871套，较09年成交套数环比下降31.04%；全市成交面积为.2㎡，较09年成交面积环比下降37.73%。上半年镇江全市住宅销售总套数9834套，月均销售1639套。下半年镇江全市住宅销售总套数12037套，月均销售2006套。（3）、2010年1月-12月镇江全市商品住宅成交均价2010年镇江全市成交均价5662元/㎡，与2009年