物业前介综合问题汇总.pdf

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1、物业前期如介何入做和好接管验收2013年8月物业公司前期介入对社区综合性问题的关注人行出入口、大堂/单元门无限位地弹簧自动回位防尾随应满足要求：对大堂的玻璃门采用门禁加磁力锁的方式；大堂门口机/门禁的安全作用的合理位置门禁及门禁锁设置位置：1、邮递员、公共保洁员应活动的区域2、业主应持卡能进入的专属区域各类单元门/防火门/围合的门禁锁不当位置带来的问题防火门不能自动回位门变形门禁磁力锁在门的上方，业主使用不当造成门的变形损坏变形，门禁失效物业维修解决措施各类单元门/防火门/围合的门禁锁不当位置带来的问题门变形的根源OK门禁磁力锁在门的

2、上方位，业主使用不当造成门的变形损坏，门禁失效。各类门禁锁最佳位置：应安装在门的中间部位从安全和方便业主使用角度考虑门禁的设置位置不正确正确正确可甄别，业主即方便又感觉安全的回家流程进入小区进入电梯业小区出入口单元门电梯轿厢到达家里主脸或身份证通过识别，单元业主楼层号自动显防尾随装置大门自动开启。示，送往到达楼层。物业公司对门禁、周界、闭路安防系统要求组团门的高度不宜低于1.8米，上端安装尖刺防爬装置。门禁组团门IC卡门禁旁边应设闭路监控镜头，镜头能够识别进入门禁人员的面孔。管理系统住区或车库（场）出入口岗亭内，安装与监控中心连接的紧

3、急呼叫装置（或安装电话）。住宅区外围围墙应安装周界红外报警系统，周界报警光束与墙体顶部的缝隙不超过20厘米。周界防护周界红外报警在柱头部位不留死角。及联动周界报警系统与闭路监控系统实现联动。报警系统红外报警、摄像镜头的管线暗埋，明管采用镀锌钢管，防止人为剪断。摄像监控应采用数码硬盘录像系统，节约物业维护成本低，便于操作且图像清晰。建议泳池加装监控探头（室内需考虑防潮处理），确保救生员在岗状态，防止泳池关闭后人员擅自闯入而发生意外。电梯轿厢监控头安装位置建议选择在轿厢左上角。夜间闭路监控画面清晰，安装位置、角度合适，能够识别镜头5米范围

4、以内的人员面孔。闭路所有的监控镜头都能录像，录像存储期限不少于15天，以备查用。电视监控出入口或夜间照明不能满足需要的外围墙红外联动闭路监控探头应具备夜间红外补光功能。外围周界红外报警时能够即时录像并自动锁定监控报警区域。人流较多的路段、广场安装可变焦、可调角度的云台镜头。住区或停车场出入口配置车辆进出图像、号牌自动对比识别和录像系统。高档项目使用彩色显示器和监控镜头。应尽量避免阳光房户型渗漏问题缺陷：玻玻璃顶向墙璃顶面坡。墙面C1户型玄关顶板渗漏北方地区户外金属踏步步行梯引发的问题问题及原因分析：1、露台花池长期积水渗漏。2、铁艺栏

5、杆穿防水层3、雨落管穿过垫层渗漏。4、单元入口无组织排水。北方地区户外金属踏步步行梯引发的问题步极护易栏对老都的护人很更网儿高换出童维现构护锈成伤成蚀害本后的室外踏重新修缮改造因雨水和风化，金属根部基础已锈蚀很危险！避免在建筑物上大量使用木质装饰带来的维修成本问题北方地区户外玻璃庭/玻璃桥安全隐患业主在此小憩时发生玻璃爆裂怎么办？北方地区户外玻璃庭/玻璃桥安全隐患设计玻璃桥感觉美吗？下雨雪时谁敢走这玻璃桥？玻璃桥出现爆碎将玻璃桥改为木栈桥高层住宅首层独立排水问题N层住宅首层户内卫生间和厨房极易出现返水水浸突发事件，七层应将首层设计为独

6、立排水。六层五层四层三层二层首层排水检查井流水槽和爬梯施工不规范导致物业无法下井检修1、减压阀、分户管、各分支立管等位置未设控制阀，检修时需大面积停水，易造成业屋面排水主投诉。－设计缺陷2、阳台排水与屋面雨水混合设置，导致大到暴雨时阳台返水，业主投诉。－设计缺陷屋面独立排水3、雨污水混排，在大到暴雨时导致雨水倒灌入室内，引起业主强烈不满，并引发索赔。－施工缺陷4、地漏等位置返臭气，引起投诉。－施工缺陷高层建筑屋5、室内暗埋给水管道渗漏，业主装修后问面雨水排水题才暴露出来，引起投诉和索赔。－施工缺管与阳台地陷漏不能连在6、室内给水采用镀

7、锌钢管，使用几年后钢一起。管锈蚀穿孔漏水，引起业主索赔（较早前工程）。－材料选择设计时应将路面的井盖设计在草坪内长阳11号地室外照明景观小品验收评估报告（1）园区井盖被压住不能正常拉开检查；（2）园区部分树脂井盖有盖错、破损现象；（3）园区树脂井盖进行树脂编号粘贴，方便后期服务中心进行水表、阀门、排水管道、室外消防系统台账建立及现场快速查找；设计为何要采用此类井盖，维修时应该配几个人才能抬开路面雨污水井盖为双层井盖，强度达不到使用要求，目前都已经变形，物业检修非常不方便。小区主路上不能采用此材质井盖。把电井设计设置在单元门出口正中间,

8、极不合理！靠近单元门出口,存在业主出入时收到伤害的安全隐患！各类井室必须安装爬梯、排水井底应作流槽污水井做法如何下井维修呢？360mm360mm业主感受与配套设施实际使用问题通风口设在业主家窗下，引发业主投诉，认为有安全