2012山东滨州北海新区市场调研报告

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1、山东滨州北海新区市场调研报告红星社地产顾问机构策划部2012年9月24日目录一、项目概况二、宏观背景三、上位规划四、市场背景五、市场调研六、市调结论七、产品建议一、项目概况二、宏观背景滨州北海新区位于山东省最北部、渤海湾西南岸，规划总面积1500平方公里，海岸线180公里，人口6.7万。目前控制面积526平方公里。根据国家《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》，市委、市政府高瞻远瞩，科学决策，于2010年4月2日成立了北海新区，提出抢抓黄蓝“两区”建设机遇，举全市之力推进北海新区建设，打造黄蓝“两区”建设的先行区。2010年9月

2、29日，省政府批准北海新区升级为省级开发区。北海新区为环渤海经济圈中的三角地之一北海新区距离济南都市圈以及沿海天津、青岛等城市距离较近北海新区成为省级经济开发区本报北海新区讯9月29日，北海新区传来喜讯，经省人民政府批准，北海新区正式成为省级开发区。这是黄河三角洲高效生态经济区开发上升为国家战略以来设立的第一个省级开发区。省级开发区的设立将为北海新区今后发展搭建起更高、更广的平台，为打造国家黄河三角洲高效生态经济区开发建设和山东半岛蓝色经济区的先行区、示范区创造新契机。注：省级经济开发区：是为了促进当地经济发展，由省、自治区、

3、直辖市人民政府批准在城市规划区内设立的经济开发区，在此区域内实行国家和省市对经济投资的特定优惠政策的开发区。开发区由某一个地方政府规化一个专门的区域，成立开发区管理委员会和开发区投资有限公司，投入资金进行开发区的载体建设三、上位规划依据功能定位，确定了“一港、一城、一带、十区”的空间布局，“一港”，即以滨州港为发展龙头，充分发挥港口作用，发展海洋运输业和仓储业；“一城”，即北海新城，在北部沿海布局，做为行政、文化、生活服务区，重点发展房地产、商贸、文化教育、卫生体育、现代服务业；“一带”，即沿海生态防护林带；“十区”，即贝壳堤

4、生态湿地保护区、鲁北循环经济示范区、国家农业科技园区、现代畜牧业示范区、临港产业园区、临港物流区、浅海滩涂开发和健康养殖区、现代渔港经济区、休闲观光旅游区、新能源科技研发示范区等十大专业园区。previous北海新区规划图一期已经完工北海新区中心商业街一期竣工已项目北海一号北海豪宅香缇墅公务员小区北海家园四、市场背景从长远来看，山东省政府批准北海新区升级为省级开发区之后，经济重心和工业重心势必向北海新区转移。加之滨州港与东风港两大港口日渐成熟，汇泰蓝色工业园区建设进度加快，一期工程已经竣工投产；2万吨/日海水淡化项目开工。此外

5、，中油中泰燃气、钢构、节能灯等4个项目签约动工，13个项目达成意向。新区人口必将日趋增加，人口的增加，特别是常住人口的增加必将刺激当地的住房需求，房地产市场也将迎来春天。市调期间，北海新区项目在滨州市中心的巨幅广告牌五、市场调研项目案名香醍墅建筑类别低层／多层／小高层板楼／特色别墅物业地址北海新区区政府南1000米开发商滨州玉峰置业有限公司开盘时间2012下半年容积率／绿化率1.0／42%占地面积67630平方米建筑面积暂无项目均价一期别墅均价3718元/平方米总户数总户数460户／一期户数160户面积区间271-324平米，

6、赠送254平米花园庭院，108平米私人地下会所。总价区间100万—121万装修状况毛坯物业公司及费用暂无地段优势北海四路与滨港七路交汇处，北海新区的市政版图核心圈。项目实景样板项目区位图项目案名北海一号建筑类别低层／多层／小高层板楼／特色别墅物业地址北海新区北海大街与滨港七路开发商滨州佳润房地产有限公司开盘时间已开盘，在售容积率暂无/30.6％占地面积67630平方米建筑面积暂无项目均价均价2800元/平米；别墅5600元／平米总户数在售12＃，13＃楼，户数不详面积区间主力户型80—140平米。少量60平米经适房；双阳台，观

7、景。总价区间22.4万—39.2万装修状况毛坯物业公司及费用佳润管家式物业，物业费暂无地段优势北海大街以南与滨港七路以东，北海新区的住宅规划区中心。项目鸟瞰图项目区位图项目效果图项目区位图项目案名北海新区中心商街建筑业态三层商街／六层酒店物业地址北海新区北海一路与滨港九路交汇处开发商滨州大千置业有限公司开盘时间已开盘，在售容积率1.16占地面积78108.5平方米建筑面积87000平方米项目均价3960元/平米—4500元／平米总户数共9＃，在售1＃，2＃楼，临街商铺楼上居住面积区间面积区间100—200平米。酒店1000平米

8、/层；石材立面。总价区间39.6万—79.2万；45万—90万。装修状况毛坯物业公司及费用大千物业，费用暂无地段优势北海大街以南与滨港七路以东，北海新区的住宅规划区中心。项目规划图项目区位图项目案名北海大饭店建筑业态公寓／酒店／沿街商铺物业地址北海新区北海四路与顺和路交汇处开