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1、理论研讨中国市场2010年第22期(总第581期)房价飙升的原因分析陶新桂(上海大学,上海200135)[摘要]在市场经济中,任何商品价格的涨跌应该都能从市场供求中找到其原因。2009年房价增长之快速,让房产商自己也诧异。影响房价上涨的因素很多,学者专家们也是众说纷纭。到底是什么因素导致这次房价的疯涨,本文从最基本的供求关系入手,结合国家政策进行分析,认为预期和银行贷款是这次疯涨的重要原因之一。[关键词]房价;预期;银行贷款[中图分类号]F062.9[文献标识码]A[文章编号]1005-6432(2010)22-0128-02动幅度也是很小的,显然,这也不能构成影响这次房价疯
2、1影响房价的需求因素涨的主要因素。从需求角度来看,影响因素主要有以下几种:一是商那么,人们为什么会对房价有看涨的预期呢?从长期品本身的价格;二是消费者的偏好;三是消费者的收入,来看,一是房地产发展的特有趋势,即房产是不动产,土四是其他替代商品的价格;五是人们对未来的预期;六是地是有限的,房价在长期内一般是上升的;二是城镇化加消费者人数等。速发展强化需求是个强有力的支撑。从短期来看,主要是现阶段房价的一路高歌猛进,在房产商和有些专家看人们的通货膨胀预期。由流动性过剩引发的通货膨胀预来,主要由消费者人数的持续增多支撑着,而消费者人数期,让人们手里拿着现金不踏实,想去换成保值增值的
3、东的持续增多又是由我国正处于城镇化加速发展阶段所导致西。在我国现阶段,能起到保值增值作用的商品,如黄的,并且这一阶段至少会持续二三十年。笔者并不否认城金、股票、收藏品、房产等,相比较而言,房产是不错的镇化加速发展带来的城市人口膨胀会加大对住房的需求,选择。既能满足“住”的基本需求,又能满足保值增值但是在这次的房价疯涨中,很显然这不是主要因素。因为的功能,何乐而不为。人们预期房价上涨,同时又预期手在这短短的一年内,农村人口转移到城市的人数并没有明中的现金会贬值,所以大家迫不及待地去买房,从而将房显增加,而且即便是人数增加了不少,他们也还没有实力价的预期上涨变成了实实在在的上涨。
4、去购买这动辄几十乃至上千万元的房产,另外,银行一般从以上的分析中,我们可以看到影响这次房价疯涨的也不会贷款给他们。所以在上面列举的六个影响需求的主因素主要是预期,其次是在财务杠杆下被拉升了的收入。要因素中,笔者认为人们对未来的预期是这次房价上涨最2影响房价的供给因素主要的因素,其次是消费者的收入。对于一般商品的需求而言,商品本身的价格应该是最从供给角度来看,影响因素主要有以下几种:一是商主要的影响因素。然而,如果人们对这种商品价格预期是品本身的价格;二是生产技术和管理水平;三是生产要素上涨的话,那么人们就有忽略商品本身价格购买这种商品的价格;四是其他商品的价格;五是对未来的预
5、期;六是的意愿。当然,光有意愿还是不行的,要将意愿变成实际厂商数量等。的行动,还必须具备的一个条件就是购买的能力。为了解中国的房地产供给可以大致分为计划统筹阶段、商品决购买力,我国银行做了很大的贡献。现阶段,就购买房化起步阶段和全面市场化阶段。20世纪90年代以前,城产而言,如果购买力的大小光用现有收入来衡量,显然是市住宅建设由国家统一投资、统一征地、统一设计、统一不与时俱进的。从购房的资金来源看,主要由购房者的自建设、统一管理、统一分配,单位福利房仍然是城镇居民有资金和贷款构成,其比例一般是3∶7(新房是2∶8)。获得住房的基本来源,房价和租金仍然相当低,房子供应有了购房贷
6、款这个财务杠杆后,人们的收入一下被拉升了量增长不快。从1990—1996年,房地产开始商品化,购很多。当然,这是人们未来收入的折现,所以必须以购房买者以单位、集体为主,辅以少量的个人购房。随着者现在及未来的公积金、工资等收入作为保证。1998年取消福利分房以后,市场化的住房体制全面展开。消费者偏好在供给过剩的条件下也是很有影响力的,与此同时,房价节节攀升,房地产老板纷纷成了暴发户。但是在2009年看似短缺的局面下就不值一提了。有些购面对房地产市场的高利润,新的房地产公司的设立如雨后房者甚至没来得及了解房子质量的好坏,交通是否便利,春笋,原本从事其他行业的公司也纷纷注册成立了房
7、地产小区环境如何等重要问题,在一堆看房人中先下手为强,开发公司,圈地盖楼。市场化的住房体制的结果是让中国买到手再说。同时作为房产的替代产品价格———租金,变的房地产经济从房地产供给曲线的低价位、低供给量区间1282010.6陶新桂:房价飙升的原因分析理论研讨运行转移到高价位、高供给量区间运行,使得人们从更多个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂地抱怨住房供给太少转而更多地抱怨房价太高。统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花这次的房价疯涨,笔者认为在供给方面主要是对未来税;对个人销售
