房价居高原因分析

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1、房价居高原因分析一、房屋价格构成房屋价格构成曲两方而因素决定，即市场供需和房地产产品成本。（一）市场供需市场需求受社会经济状况、牛活水平和居比房屋拥有率等因索影响由此,可以看出房屋销售情况和内需是密切相关，拉动内需可以从提高居民收入，加强福利、保障机制（尤其是中低收入群体，这一部分群体人数较多，山相当市场份额，所以潜力很大）；精简环节，减少坏节成本；限制利润，调节税收；加强质检，加强消费者保障，保证消费者投诉屮诉等保障权益渠道效率，让消费者更放心无示顾之忧的消费，从而促进消费，这些方而促进内需。房地产企业数虽及构成状况受（包括鼓励、税收及政府行政收费、竞争垄断调控等在内的）相关政策

2、、房地产行业企业资质耍求、成本及资金运行模式、和利润等因素影响。所以，政策施于供给方的税收等行政费用成本最终会转换到消费者身上，当政府通过提高房地产项目税费來遏制房产市场过度膨胀和非住所性、投资性房产购买行为，打击的不只是供应商和投资方，同时提高了价格，增加了刚性需求住房购买者的购买成本。市场的供和需是相互影响、相互依赖的关系。需求决定利润空间，利润空间代表对供应商和投资商的吸引力即决定市场供给方的组成；供给者的数最和构成，影响竞争和垄断的可能性；已形成的市场组成会左右加入竞争的难易度和利润空间，影响加入者的积极性，这乂会进一步影响市场供给者的构成情况，从而决定产品价格继而影响市场

3、需求。近十几年随着房价的持续升高和社会经济水平的提高，如今非入主性以投资为目的购房行为也成为市场需求和供给者的一部分。由此我做了一张图表來表示相互的影响关系：市场需求;利益空间•••一）I市场组成•r竞争垄断程度打•一——丿•刁/卜价格•一入投资性消费i加入者的积极性iJ（二）、房地产产品成本1）土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式冇三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。hl前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为人多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，

4、土地费用约占20%,并有进一步上升的趋势。2）前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平,，等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。3）建筑安装工程费建筑安装工程费指房屋建造过程屮所发牛的建筑工程，设备及安装工程费川等，乂被称为房屋建筑安装造价。他在整个成木构成中所占比例相对较大。从我国冃前情况看，约占整个成本的40%左右。4）市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设就和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建

5、设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同吋还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%〜30%左右。5）管理费用管理费用主要是房地产开发金业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。6）贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集

6、资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成木一个重要组成部分。但它的人小与所开发项目的人小，融资额度的多少有密切关系,所以占成木构成比例相对不稳定。7）税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占用税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教冇费附加），契税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项FI繁多「L不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%

7、〜25%左右。8）其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%o二、房价居高现彖原因分析（一）对房地产行业的依赖。1998年，随着国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的出台，福利分房体制被终止，住房货币化开始实行，市场机制的引入是房价开始起飞的原点。随着住房市场化的深入，按揭贷款开始出现，在解决购房者资木不足困难的同时，也为投机者炒作住房插上了翅膀，房地产价格很快就一年一个