国内房地产市场已持续数月回暖.docx

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1、财政学论文论文题目我国房地产市场现状、问题及对策院别经济与管理学院专业国际经济与贸易年级2007学号200724011111学生姓名陈业安指导教师雷洪完成时间2009年12月目录一、引言二、我国房地产的现状三、我国房地产存在的问题四、我国房地产解决问题的对策五、结论改革开放二十多年来，我国的住房改革一直在不断地深入，房地产市场得以逐步发展壮大起来，2006年，我国经济承接着2005年的稳健发展轨迹，继续演绎高增长态势。因此，作为国民经济支柱产业的房地产业也顺势而动，在拉动经济增长中依旧扮演着重要的角色。然而随着房地产市场的迅猛发展房地产市场也存在着不少问题

2、，所以要从其现状找出其问题再找出对策。国内房地产市场已持续数月回暖，但关于这种回暖能否持续的争论并未间断，尤其是房地产市场量价齐涨与开发投资持续低迷之间的背离使得市场未来趋势更显得扑朔迷离。本报告主要从分析房地产市场库存数据出发，对未来房地产市场的运行趋势进行分析和探讨。一、房地产市场销售持续回暖，但开发投资依然偏冷09年初以来，在经济刺激政策和信贷激增的带动下，国内房地产市场的一些“刚性需求”有所释放，房地产市场出现了交易量和房价齐涨的态势，不过，在房地产市场销量和价格回升的同时，房地产土地开发面积指数却并没有出现明显的回升趋势，这显示出房地产市场开发投

3、资持续低迷的状态。下图1是1年多以来国内房地产市场销售价格走势与土地开发投资情况的走势比较图，从中可以明显看出房地产开发投资的低位徘徊走势。按照正常规律，在房地产市场销售情况持续好转的情况下，房地产开发商也应该相应加大房地产开发投资的力度，而且考虑到从去年底至今，货币信贷一直处于比较宽松的状态，房地产开发投资应没有遭遇到明显的信贷瓶颈制约。综合各种因素，房地产开发投资没有出现明显反弹恐怕只能是由于房地产市场销量增幅与库存相比还太小，由于库存仍然需要较长时间消化，所以房地产开发商不愿意增加投资开发新房。下面我们通过实际数据来看上述判断是否成立，由于在国内房地

4、产开发投资中，土地购置支出占据很大比例，因此，我们在分析的过程中，将同时考虑土地库存和房屋库存两方面的因素。二、从库存情况看未来房地产市场趋势1、土地库存巨大，按照历史速度消化需50个月以上为了对全国土地库存量进行大致估计，我们以每年的土地购置面积减去完成开发土地面积的差值作为当年的土地库存量，累加每年的土地库存量作为累计土地库存量。使用这一方法计算土地库存量的可能存在少许偏差，主要是由于现有相关数据是从1999年开始的，而1999年之前缺少基数，因而累计从1999年至今每年的土地库存量存在低估实际土地库存量的问题，不过考虑到这一偏差不大，在此我们暂时忽略

5、。下表1显示的是从1999年到2009年每年全国土地购置面积和完成开发土地面积，以及两者的差，即为当年新增土地存量(表中第4列)。其中2009年数据为截止到4月份的值。从上表可以看出，土地购置面积和完成开发土地面积均在2007年达到峰值，之后出现下降。截至2009年4月，全国累计土地购置面积与累计完成开发土地面积的差超过10亿平方米，显示出房地产行业尚未开发的土地面积十分庞大。下图2显示的是从1999年到2009年当年累计土地购置面积和累计完成开发土地面积，以及两者的差，即当年累计土地库存。可以看出土地库存一直处于上升趋势，07年略有下降，但08年土地库存

6、再度上升。在现有土地库存的情况下，假设没有新增土地购置，我们分别按照2008年、2007年和2006年当年完成开发土地面积，以及历史上单年最大完成开发土地面积(这里是2007年)这四种情景，计算出了消耗现有库存需要的月数(见图3)。从图3中可以看出，按照我们假设的4种土地开发速度情境，现有的土地库存量都需要超过50个月才能消耗完成。在本轮房地产的扩张周期中，土地库存增加过快，从2002年起，每年的新增土地库存均超过了1亿平方米。下面对几个具体城市的土地库存情况进行简要分析，其中选取了经济较为发达的北京、上海、广东和江苏四个城市/地区为样本。下表2显示了从1

7、999年至2009年4月，各城市/地区的累计购置土地面积和完成开发土地面积数据。由于以上城市和地区本身的面积差异较大，因而我们没有使用累计未开发土地面积的绝对值，而使用“累计未开发土地面积/累计新购置土地面积”来衡量各城市/地区的土地存量面积情况，如第4列所示。从表中可以看出，以"累计未开发土地面积/累计新购置土地面积"作为标准，所选取的城市和地区中，土地库存从大到小依次是：上海、江苏、北京、广东，其中，上海累计未开发面积占到了累计购置土地面积的比例高达54%，也就是说，有超过一半的已购置土地尚未开发完成。2、房屋库存超10亿平米，按照历史速度消化需30个

8、月以上为计算房屋库存情况，我们以每年房屋新开工面积与销售面积的差值