目标利润管理培训.ppt

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1、圣桦集团成本经理培训班成本管理中心蔡海洋第二课投资收益管理之目标利润管理目录第一部分、目标利润管理的重要性第二部分、目标利润管理第三部分、动态利润监控第一部分目标利润管理的重要性一、行业进入“白银时代”，企业管理底座已发生变化。行业竞争、政府调控、行业规范性、材料上涨等。二、行业洗牌，中小企业比大企业应更重视项目利润。由于行业竞争越来越大，中小企业获取项目和好项目难度加大，同时无规模优势，相比大企业必须更重视目标利润管理。三、行业及我公司目标利润管理现状1、95%以上房企在项目投资论证时会进行投资收益测算，但在开发阶段50%以上企业没有建立定期或基于关键业务的项目动态利

2、润跟踪机制。2、我公司建立月度动态利润回顾机制已2年，但数据的准确性、时效性存在不足，不能按时进行报审；部门协助配合还需加强；系统内部真正理解并执行到位的人员占比存在下降，特别是新成立的项目公司存在不足。四、如何落实要做好项目动态利润控制，需要从企业认知、体系构建、业务支撑和工具运用四个方面进行整体工作规划与合理分步建设，本次重点介绍目标利润和动态利润管控。第二部分目标利润管理动态管理八个阶段目标利润统一科目概念设计土地拓展方案设计施工图设计成本后评估测算模型合约规划模板动态利润模型数据指标库招标阶段施工阶段清算阶段土地版（可研版）启动版方案版施工版一条主线清算收入成本

3、费用一、目标利润管理全过程从土地拓展阶段至竣工阶段，目标利润不断深化细化和动态控制；在前期拿地、设计、采购、施工、竣工清算各阶段进行成本的分析、控制与平衡1、目标利润管理模型围绕项目全生命周期建立房地产项目目标利润管理模型，就可以通过可研版、方案版、动态控制和总结等多版本实现项目目标利润的动态跟踪。2、目标利润形成数据模型下图说明了各指标的计算来源,反映了项目收益评价指标的数据模型逻辑,表明形成目标利润数据需提供哪些基础数据和数据形成过程,同时也反映需要哪些数据表格。3、目标利润管理步骤下图说明了目标利润管理通过4个具体步骤最终结果的形成过程。项目目标利润管理与项目进度

4、计划管理、收入管理、成本费用管理和资金管理的密切关系。4、目标利润定义公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定，且通过努力所要实现的利润指标。它是成本测算和目标管理方法相结合的产物，是利润执行过程中检查、预警以及考核的主要依据。整个目标利润应体现“以最经济合理的成本提升产品的竞争力，并形成行业利润最优的管理宗旨”5、目标利润形成模板财务融资中心营销管理中心产品技术中心投资策划中心成本管理中心集团负责人项目负责人综合管理部工程部营销管理部财务管理部成本合约部二、管控架构和职能部门职责界定1、总公司职能部门职责界定如下：投资策划中心：政府地

5、价及相关费用提供、控制，负责项目拿地测算；工程技术中心：规划指标数据控制，落实限额设计责任部门，设计变更控制；勘察设计费控制；营销管理中心：可售面积、营销费用、销售收入的编制、预警及动态控制；财务融资中心：财务费用、管理费用、税金等费用编制；动态费用预警及控制；成本管理中心：负责项目目标利润编制，预结算编审费控制；检查、督促项目成本控制；动态利润月度回顾，成本预警及考核。2、分（子）公司职能部门职责界定如下：综合管理部：报批报建费、行政收费、政府垄断行业收费数据提供及控制。工程部：地下管网探测费，三通一平、临时设施、监理费、开荒保洁等成本控制责任部门；设计变更及现场签证

6、控制。财务管理部：税金、公司管理费控制。营销管理部：销售收入、营销费用控制。成本合约部：动态利润控制、成本预警第一责任部门；负责项目合约规划、目标成本责任分解、动态成本月报编制。三、目标利润编制原则1、市场导向、可追溯性2、准确严谨、量价分离3、多部门协作、全口径成本、分摊合理4、按业态编制、分期动态控制四、目标利润制定方法1、正向测算常规的、按各阶段设计资料为主要依据进行的成本测算，较适用于产品主导型房地产市场（项目）。2、反向倒逼是一种颠覆常规思路的、依据项目目标收益值（目标利润），扣除土地成本等固定费用后，反向推导、测算、细分出（供限额设计适用）可投入的建安成本，

7、适用于价格敏感型房地产市场（项目）。五、成本策划1、成本的两大策划：项目策划与产品策划2、结构性、敏感性、功能性成本的不均衡投放16成本的两大策划收益最大化视角的总图规划内涵：从项目整体布局、产品业态组合等实现成本首轮项目维度的不均衡分配先项目策划后产品策划好钢用在刀忍上的产品策划内涵：基于敏感性成本、功能性成本、结构性成本的产品维度的成本不均衡分配结构性成本敏感性成本功能性成本。桩基。基础。柱、梁。板、墙严控。园林景观工程。门窗工程。外立面装修。大堂精装修。智能化工程等重点投入合理使用基本功能：实现项目用途必不可少的功能附加功能：基本功