碧泉花园项目建议书及可行性分析报告.doc

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1、碧泉花园项目建议书及可行性分析花卉西^^制场地块重庆XX房地严经纪有限公司第一章项目概况一、地理位置位于龙溪镇花卉西路，东临欧鹏花园住宅小区，西靠黄金堡高级住宅小区，南依鸿恩寺森林公园，北接金岛花园立交桥。二、地块状况现为一片农田洼地，地势较低，与周边地块最大高差为5米左右。三、项目建筑指标用地面积:18009m2总建筑面积：50800m2容积率:2.82绿化率：33%住宅建筑面积：42940m2商业建筑面积：7500m2办公建筑面积：360m2第二章项目定位建议以市场调查为基础，结合地块实际情况，我们将该项目定位

2、为“年轻家庭~~实用型白领居住小区理由分析：一、本项目占地面积18009m2,相对具备了“小区”的规模。二、项目位于花卉园西路里侧，鸿恩寺森林公园山脚下，地理位置较为偏远，不具备完全商业用房的区位优势。三、本项目地势较平坦、集中，小区入口、区内道路宽敞，有天然泉水贯穿其中，符合居家风水要求，具备了中档住宅小区的“规模效应”和“基础设施条件”。四、项目周边多为普遍民用住宅，居家氛围浓厚，生活配套设施较为完善。五、住宅的市场需求量远远高于商业用房，据统计，住宅的市场需求量占总商品房市场需求的85%,而商业用房仅为10%

3、o六、“中档住宅小区”为龙溪镇片区房地产项目的市场供应空白点。花卉片区以花卉园为中心，分为东西两路。东路楼盘以中高档住宅为主，女口：坡月山庄、爱丁堡、黄金堡高级住宅小区等；西路以中低档楼盘为主，且大多为单体建筑，暂无成型的住宅小区。七、重庆房地产市场对中档物业的需求走势良好。据统计，99年本市商品房平均价格在1300元/亦以下，其销售量占30%左右，平均售价在1300〜2000元/m?之间的商品房销售量呈上升趋势,约占50%以上，而价格在2000元/n?以上的商品房销售量不足20%-第三章项目规划建议我们通过市调分

4、析、研究，结合市场定位及地块本身的特点，对项目规划设计作如下建议：一、规划定位原则屮档定位——适用且舒适的生活格调。二、规划依据以甲方提供的前期基础方案为依据。三、小区环境1、出入口：主入口考虑人车分流。2、人行道、车道：人行道宽3米左右，地面铺设美观的广场砖；车道宽6米左右，为减速、降噪地而。3、中央广场：屮央绿化带及休闲广场有机结合（天然泉水小溪穿越其屮），形成该小区的独特生命线。4、绿化：在庭院中央、道路两旁及住宅楼四周添设草坪、花卉、植物、假山、休闲椅、垃圾箱、庭院路灯、观景水池等，力求小区环境细致、适用、

5、舒适。5、天然泉水小溪：明敷设，贯穿小区的“生命线”，注意特色层次,特别注意解决污染和安全问题。6、公建配套：车库、露天停车位、游泳池、儿童戏水池、羽毛球场和篮球场、幼儿园、物业办公用房、保安亭等。7、社区配套中心：迷你超市、网吧、阅览室、健身房、桌球室、快餐厅、洗衣房等。U11、住宅楼：(1)风格及色彩：采用简洁、明快的建筑风格，以天然泉水小溪贯穿其中，中式景观和符合现代口领家庭的现代建筑风格相结合；住宅楼分区设计，大致分为中高级、中低两个档次，顶层为跃层结构，顶层以下为错层结构，整个小区内住宅楼楼顶形成统一识别

6、特色。(2)给排水及管网：排污水管不进户，统一安装在外墙建筑阴角内。(3)采用雨水、空调水集中处理系统。(4)首层住宅地面高于室外300〜400mm,窗及阳台外设置优雅小花园。(5)尽量采用大窗和外凸窗的形式，增加窗内有效使用面积。(6)在外立面处理上考虑遮雨遮阳功能、空调及放置位置，避免业主入住后再安装雨蓬，破坏外观。2、商业用房：(1)位置：在小区的主、次入口之间的临街面修建2〜3层高的商业用房，平台上的商住楼向后（小区内）靠，临街面形成花园平台。（2）结构：全框架结构，便于业主灵活分隔。（3）功能布置:—楼为

7、商业门面，单套面积30n?左右;二层为商业用房，三层为社区配發服务用房；商业用房顶层屋面布置靠街住户的平台花园。第四章项目户型设计建议除地理位置和价格外，户型的结构及其功能完善与否皆是影响消费购房导向的重要因素。我们通过对北部新城住宅供应情况和购房者对户型需求情况的调查，结合本项目的市场定位“年轻家庭——实用型白领居住小区”，对户型设计作如下建议：一、户型比例本小区主推户型为三室二厅双卫，90〜110亦/户，占总户型的50%；二室二厅双卫为80〜90n?/户，占总量的30%；二室一厅单卫为70-80m2/户，占总量

8、量的20%o二、户型形式所有户型尽量设计成错层，顶层为跃层。三、户型结构、功能1、客厅在20〜30亦之间为宜；2、每户保证有生活阳台；3、双卫的户型设计尽量保证盥洗与卫生间分开;4、卧室有壁柜为好；5、厨卫保证通风、采光；6、阳台不可封闭式，真正做到阳光阳台。7、室外景观不可少客厅、餐厅、厨房、阳台为居室的主要活动空间，尽量使其布置在靠小区中庭侧，让小区绿化