华西花园项目投资分析及可行性

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1、华西花园项目投资分析及可行性第3章华西花园项目开发概况3．1项目概况1．开发商简介华西花园房地产项目是四川华西集团有限公司控股的四川华西房地产开发公司利用集团公司存量土地开发的。四川华西集团有限公司是大型国有独资建筑集团企业，享有外经、外贸经营权。2002年度列全球225家最大国际承包商第182位。按营业收入统计，荣列2003年度中国最大500家大企业集团之列(第189名1、2005年度居中国企业500强第273位、荣膺2005年度中国企业信息化500强第78位，获2005年度ENR‘‘中国承包商、工程设计企业双60强”居位，四川100强

2、企业第6位。2．项目概况①项目名称：华西花园。项目目前处于可行性研究阶段。②项目地点：位于二仙桥北路于牛龙干道交汇点，是川渝、川沪、城南高速路的起点，紧挨成都理工大学正校门。距离北湖公园2km。③项目开发方案：项目的开发方案初步确定为两种：一是商住混合的小高层电梯公寓，二是全住宅小高层电梯公寓。④项目初步规划：项目占地面积为6l。2亩，经与成都市规划局接触，建筑密度要求不大于30％，容积率不大于3，绿地面积不小于30％。⑤项目计划进度：2006年2月前完成项目可行性研究，并办理建设规划手续。2006年3月开始建设。2008年lo月全部竣工

3、，并交付业主。3．2项目宏观、区域环境的分析1．项目的宏观环境(1)成都市近年房地产发展概况从1997年到2005年以来，随着国家采取拉动内需及住房体制改革政策的实施，我国的房地产业一直处于稳定快速的增长状态。2004年，成都市全年房地产开发投资达291．41亿元，增长18．8％。2005年，成都市含预售在内的商品房销售面积1213．6万平方米，比上年增长7．5％；实现销售额395．2亿元，增长29．0％。商品房竣工销售总体保持平衡，竣工面积销售率为87．8％。其中，住宅为97．7％，办公楼为51．3％，商业营业用房为47．6％。结合空置

4、面积看，住宅处于供销两旺的态势；办公楼逐渐步入良性发展的轨道；商业营业用房施工、竣工、销售旺盛。从近两年的资金来源情况看，随着国家宏观调控政策的加强，资金结构已发生显著变化，开发商对银行贷款的依赖正在减少，对依靠企业自筹资金和购房者的定金及预付款进行开发的程度在加重。从商品房销售看，成都市房地产市场已连续几年保持旺盛的销售势头。2004年商品房销售面积达1128．87万平方米，其中97．2％售给个人。个人仍是住房消费的主体，年末个人住房贷款余额达到338．93亿元，增长28．3％。房地产销售稳定增长。全市含预售在内的商品房销售面积1213

5、．6万平方米，比上年增长7．5％；实现销售额395．2亿元，增长29．O％。商品房房价持续快速增长。2004年成都市含经济适用房在内的商品房(现房+预售转竣工销售)平均房价为2452元，每平米上涨356元，涨幅为16．9％。但是在2005年，成都市的商品房价格呈现爆发式的增长，成都市的五城区的房地产均价达到4056元。房价上涨一是成本推动，二是需求拉动。一方面，据央行发布的《2004年第三季度中国货币政策执行报告》显示，成都地价涨幅位居全国第三；建设部新修订的《城市居住区规划设计规范》，对新建居住区的配套设计规范及房屋品质提出了更高的要求

6、，再加之钢材、有色金属等建材价格的上涨，导致房地产开发商运营成本上升。另一方面，我国国民经济连续多年快速增长，经济模式的升级引发了消费结构升级，社会开始进入住房、汽车的消费时代。尤其是城市旧城改造等建设热潮的兴起，使住宅成为当前最主要的生活消费品，构成了房地产市场真实有效的需求拉动。在开发规模不断扩大的情况下，空置商品房大幅下降。2004年12月末，成都市空置商品房153．18万平方米，比去年同期下降33．2％。其中，住宅空置58．82万平方米，下降59．1％：写字楼空置15．93万平方米，下降13．3％；商业营业用房空置54．92力．平

7、方米，增长26．5％。空置商品房中，45．6％为一年期内的短期空置，即待销商品房。超过一年期的空置商品房83．37万平方米，其中空置l一3年的滞销房64．54力f平方米．3年以上的积压房18．84万平方米。结合竣工和销售看，空置率处于较低水平。反映出成都房地产市场仍处于供求基本平衡、供销两旺的良性发展轨道。(2)成都市房地产发展特点及趋势从以上得数据分析可以看到成都市房地产发展呈现以下得特点：①市场需求旺盛随着居民收入的提高、旧城改造、城市化进度的加快(截至2005年底，成都市人口达1070万，较2004年底增加1l万)，成都市的房地产市

8、场需求呈现稳定的快速增长趋势。②商品房价格快速增长2003年到2005年，成都市的商品房的价格快速增长，尤其是再2004年和2005年。以下的曲线图是根据成都市房管局发布的价格指数绘制的200