基矛物元模型的房地产企业信用评价研究.pdf

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1、2014年第3期征信NO．32014总第182期CREDITREFERENCESefia1NO．182基矛物元模型的房地产企业信用评价研究周红敏，张宪堂，王轲(1．山东科技大学土木建筑学院，山东青岛266590；2．青岛啤酒地产控股有限公司，山东青岛266101)摘要：房地产企业的信用评价具有不可忽视的重要性，评价结果既可以帮助银行等金融机构作出决策，又可以为房地产企业进行风险预警，帮助其及时、有效地规避风险。根据房地产企业特点，采用物元分析与层次分析相结合的方法，可建立房地产企业信用评价模型——MEA—AHP模型。此模型在实际案例中的运用表明

2、，该评价方法包括定性和定量的多指标体系，且评价结果以定量数值表示，具有较强的操作性，是较好的房地产企业信用评价方法。关键词：房地产企业；信用评价；物元模型；层次分析法中图分类号：P293．338文献标志码：B文章编号：1674—747X(2014)03—0048—05价的方法和模型很多，然而迄今为止还没有形成一一、引言致、有效的方法。大致来说，信用评价方法分为定随着国际化进程加快和我国经济发展，特别是性、定量和定性与定量相结合的综合评价法。2008年金融危机爆发、一系列的宏观调控出台，使(一)定性和定量评价方法房地产企业信用评价显得尤为重要。通

3、过房地产企信用评价最早采用的是定性方法，该方法主要业信用评价，可以帮助银行对企业做出评价和选择，是利用评判专家的经验积累，通过其主观判断对信从而降低贷款风险；同时，作为一个早期预警系统，用进行评价，该方法能够很好地利用专家经验，但过可以提醒管理者采取针对性措施完善企业经营管分强调专家的主观因素而忽略了其他客观因素，有理，避免风险；此外，还能帮助消费者进行合理选择，可能导致评判不准确，它主要包括6C、6A、5P等方最终提高房地产企业乃至整个行业的形象，提高我法。相反，定量评价方法是一种主要依靠定量数据，国经济效益和社会效益。本文首先分析了已有的国

4、利用数学统计、判别模型进行评价的一种数值分析内外主要评价方法，在此基础上提出了层次分析和方法。该方法注重财务等实测定量数据的分析，结物元模型相结合的信用评价模型，并以实际案例进果较定性评价的方法更为客观，但其不足之处是片行了评价。面注重定量数值分析而忽略了定性分析，主要有ZETA模型、Logit模型、Probit模型、Z-score模型、多二、国内外信用评价方法比较元判别分析法、近邻法、分类树等j。欧美等发达国家实务界和学术界极为重视信用(二)定性与定量相结合的综合评价法评价，早在19世纪末美国就进行了研究与实践。随综合评价方法在综合考虑了定性

5、和定量方法优着经济的不断发展，我国也非常重视信用评价，房地缺点基础上，充分利用定性和定量分析方法的优点，产业也建立了一些征信制度。尽管目前关于信用评使定性和定量相结合，更符合评价对象的性质、特收稿日期：2013—12—30基金项目：青岛市社会科学规划项目(QDSK!130427)；青岛市建设科技计划项目(JK2012—24)作者简介：用红敏(1975一)，女，河北新乐人，井师，在读博士，主要研究方向为项目管理与评价、风险管理研究；张宪堂(1973一)，男，河北井陉人，副教授，博士，副院长，主要研究方向为土衣工枉灾苫控制；王轲(1975一)，男，

6、山东青岛人，工程师，硕士，主要研究方向为房地产项目管理。·48·【信用评价】周红敏，张宪堂，王轲基于物元模型的房地产企业信用评价研究点，精确度最好，主要包括灰色关联度法、层次分析缺点分析，提出了采用物元分析与层次分析相结合法(AHP)、模糊评价法、BP人工神经网络、物元评价的方法，建立房地产企业信用评价模型——MEA—方法等，各种综合评价方法的比较见表1。AHP模型。该方法将房地产企业信用等级分成5级，利用经验数据或专家意见确定各等级集合的取三、房地产企业信用评价的MEA—AHP模型值范围，AHP法确定各指标权重，再将待评企业的定性方法多依赖专

7、家的综合分析、判断，定量方实测指标值代人各等级的集合中，按照MEA进行多法更多依赖于财务数据。美国评级界认为只通过数指标评定，然后与各等级集合关联度进行比较，关联学模型对企业以前的财务数据进行分析，而不对国度越大，与某等级集合符合程度就越好，从而最终确内外市场环境、行业发展状况、经营者素质、生产流定该待评企业信用等级。程、竞争发展能力等多种因素进行分析，是很难作出(一)确定房地产企业信用评价等级正确评价的，从而否定了仅仅依靠定量指标分析的根据银行和评估公司等信用评价的调查，结合方法，即信用分析强调定性与定量分析相结。房地房地产企业具体情况，将信

8、用等级划分为5个，见产企业信用评价是一个涉及多方面、多层次内容和表2矛盾问题的复杂系统问题。鉴于各种评价方法的优表1综合评价方法的优缺点比较法人工神经