房地产开发成本控制和管理探析

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1、房地产开发成本控制和管理探析　　【摘要】近年来，国家房地产行业宏观调控力度逐渐加大，国内房地产开发市场竞争愈加激烈。在这种大形势下，如何降低成本，如何在同样的市场竞争中显现自己的优势，成了房地产开发商们特别关注的话题。本文对房地产开发成本控制与管理的几个方面分别进行了阐述。【关键词】房地产开发；成本控制与管理中图分类号：F293.3文献标识码：A【引言】随着我国城市化建设的快速发展，建筑行业也进入了发展的巅峰时期，房地产企业可以说是最大的受益者。在激烈的竞争中求得生存和发展是每个房地产企业需要考虑的问题。寻找切实可行、行之有效的成本控制管理制度、体系以及方法已经引起了

2、各房地产开发企业的空前重视。1、项目决策阶段，加强企业内部的成本管理意识8长期以来，受旧的开发模式及传统观念的影响，很多开发企业缺乏成本管理意识，通常采用的是以事后核算为主的静态成本模式，没有明确系统的成本管理目标，往往是走一步看一步，计划无法跟上变化，这种盲目的粗放式的管理最终将导致成本的不可控制性，要想在竞争日益激烈的地产市场获得较大的经济效益，首先要在企业管理中树立竞争意识，在项目立项上，做好调查研究，并收集大量的市场信息，充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素，根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费

3、用和开发成本进行分类和分解，在正确划分成本项目的基础上，对各个支出确定开支范围及拟定费用标准，根据目标成本测算各项废税支出，预定支出计划，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性，这样才能有效控制房地产开发的成本，如山东百通公司在开发烟台打捞局三期楼盘时，政府按照区位相近原则参照其附近楼面价格进行评估设定在3800元/m2，公司策划部门从景观差异、地势相异和项目环境不同等角度，多次与主管部门沟通，安排实地观测，最终协商将评估价调减到3050元/m2，减少支出1463.4万元，省到的就是赚道德，可见项目决策阶段企业较高的成本管理意识对房地产成本控制至关重要。2、设计阶段

4、，优化比较，实行招投标设计的质量和功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目投资多少，而且影响到建成后的使用效益和建设产品的市场销售。要选择出最佳设计方案，可以从以下几个方面着手：2.1、对项目设计方案实行设计招投标制度8当一份施工图付诸于施工时，就已经决定了工程造价的高低，即项目的成败在设计阶段已大体成型，这一点应引起开发企业决策者的高度重视。在设计阶段实行招投标，引进竞争机制，可以迫使设计单位对建设项目做全面周密的分析、比较，树立良好的经济意识，重视建设项目的投资效果和全寿命使用成本，而开发单位通过对设计方案进行多方面比较和技术经济分析，可以从中选出技术上先进，经济

5、上合理，既能满足功能要求，又能降低工程造价的技术方案，避免因设计质量问题，出现工程变更，增加工程成本，同时也能避免因建筑产品设计落后，影响销售。2.2、开展限额设计，有效控制造价积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。当前普遍存在设计不精，深度不够的情况，是增加工程造价的不确定因素，由于设计变更较多，给工程造价控制带来一定难度，依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额价、三

6、材指标等，并建立奖惩考核激励机制，对哪一个专业或哪一段突破了造价的指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。2.3、加强图纸会审8在施工图纸的设计阶段，要加强图纸修改的监控和管理。重点对图纸进行会审，保证其技术先进、施工方便、经济合理。力求提高设计质量，避免因设计部门考虑不周或失误给施工时带来的困难与麻烦，避免造成不必要的损失和浪费。在项目开发过程中尽可能避免不必要的修改。2.4、采用合同措施，严格控制造价在设计合同条款中，明确各项设计变更确认批准程序及相应限制条款，如采取预留设计保证金的办法，当由于设计单位原因造成设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定

7、比例的设计费。3、工程招投标阶段合理合法通过招投标择优选择施工单位或材料供应商，工程的招投标制度应遵循公平、公开、公正的原则，合理低价者中标。在编制招标文件时，标书条款应严谨、准确和合理，涉及到有关工程造价及相关费用的应反复推敲，尽量做到知己知彼，以利于日后的造价控制。工程标底要保证质量，造价水平要合理，把工程标底控制在投资范围内。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标应作为房地产企业的首选，应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶性竞争，影响施工质量。4、加强工程合同管理和控制8工程合同是工程成本控制提供必要的法律保障，合同管理