中国保障性住房融资模式探析

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1、中国保障性住房融资模式探析　　【摘要】融资是保障性住房政策能否顺利实施的关键因素之一，通过对西方国家保障性住房发展历程的研究表明，选择什么样的融资模式是其中非常重要的一环，对今后保障性住房的发展有着深刻的影响。本文主要是借鉴了日本相关的融资模式，为更好的发展我国的保障性住房提供思路。对此本文从主要资金来源、运作机构以及相关融资渠道三个方面进行了分析，并分别于日本的融资模式和运营方式等方面进行了对比和分析，从而为建设适合我国国情的融资模式进行了探讨。【关键词】保障性住房；融资；模式；日本模式一、浅析我国当前所实施的相关融资模式关于保障性住房的具体含义

2、在当前的社会上已经形成一个较为统一的观点，即所谓保障性住房就是国家根据一定的评判标准，为符合标准的低收入人群所提供的低价或者低租金的房屋，这些评判标准以及相关流程被政府以法律法规的形式进行确定，向大众公布并接受符合标准家庭的申请。7近些年，由于房价的不断攀升，保障性住房越来越受到人们的关注，对此各地政府也在加大保障性住房的建设力度，然而受到资金缺乏、管理模式落后等问题的阻碍，我国保障性住房依然面临着较大的困难，使得很多人无法及时得到帮助，极大的降低了人们的幸福感。在最近的一个调查中显示，我国低收入人群当中有将近三分之一的家庭需要保障住房，但是只有不

3、到五分之一的人真正的享受到了保障性住房的实惠，相关房屋缺口将近五千万套。我国的保障性住房融资模式是在房地产市场发展不完善、商品住宅不能满足全体人民住房需求的背景下逐步发展起来的。而相关资金缺口较大、融资渠道较少成为较为明显的问题。（一）资金来源单一受到我国保障性住房相关政策和要求的限制，我国的保障性住房建设资金主要来源于各地政府财政不住和银行贷款，政府的资金支持能够有效的控制所建住房的销售和出租价格，但是主要由政府和银行承担不利于融资的顺利进行，尤其当当地政府财政收入较低，银行贷款收回较难或收益较低的时候，这种融资就越发难以进行。尤其根据我们实际调

4、查显示，越是财政收入较低的区域，对于保障性住房的需求越高，这无疑形成了一种恶性循环。另外，由于保障性住房被限制了房价和房租，其中的收益远不如普通商品房，使得很多具有融资能力的机构不愿将资金投入相关建设，这也大大限制了保障性住房融资渠道。（二）尚无专业的融资机构7在当前的形势下，承担保障性住房融资职能的主要是地方性融资机构，这种融资机构主要受当地政府管理，成立专门的城投公司。主要通过划拨土地使用权、以政府名义发放债券等方式进行融资，这种融资机构并非是市场上常见的具有专业融资资质的机构，其较差的专业能力导致能够发挥的作用十分有限，不利于保障性住房的融资

5、。（三）融资方式单一目前，我国保障性住房建设方面的融资形式较为传统，主要是依靠当地政府或者相关的城投企业作为担保向银行进行贷款，或者与房地产开发商合作开发，相对于其他类型的项目建设融资方式非常少。这种情况给我国的保障性住房带来了较多的负面影响，其主要表现在：首先，融资效率非常低，导致我国的保障性住房发展速度非常缓慢。其次，风险非常的集中，主要被当地政府和银行承担，不利于融资的健康发展。二、日本的相关融资模式及其特征（一）日本保障性住房建设的背景在二战结束之后，无数家庭流离失所，为了加快战后重建日本政府加快了对保障性住房的建设，不断的根据实际情况对房

6、屋政策进行调整，最终形成了一个完善的公共住房体系。上个世纪五十年代相继成立的住宅金融公库、公营住宅和住房公团共同组成了日本社会保障性住房体系。（二）日本保障性住房的融资模式71、以政府为主导，以财政投资性贷款为主要投融资手段。政府主导的特征主要体现在公共住房的资金主要来源于财政性资金。其中，金融公库资金的97%、住宅公团60%以上资金来源于公共资金；公营住宅建设所需资金的一半由政府承担。日本的财政预算包括两个部分，一个是一般预算，另一个则是特别预算。相应地，日本政府对保障性住房的支持也产生了两种方式，即财政补贴和财政投资性贷款。日本保障性住房资金来

7、源的第二个特点——资金来源以民间资金为主主要体现在以下两个方面。第一，财政性贷款是保障性住房建设的主要资金来源。日本住宅公团有64.5%的资金来源于财政投资性贷款，至20世纪80年代，约有47.4%的住房是使用该项贷款建造的；日本住宅金融公库有97%的资金来源于财政投资性贷款，是日本保障性住房融资机构体系的核心。第二，日本财政投资性贷款中的大部分都是来自民间的有偿资金，其主要来源有邮政储蓄、年金资金、其他特别会计存款等。邮政储蓄占投资性贷款的比重将近50%，日本政府以财政贴息的方式将邮政储蓄资金贷给金融公库，构成其主要资金来源。2、日本相关融资机构

8、7专门为日本保障性住房融资的机构是在上个世纪五十年代建立的住宅金融公库，这个机构是一个专业的融资机构，其主要职能便是在公民