保障性住房投融资模式研究

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1、保障性住房投融资模式研究1='摘要：当前我国保障性住房需求量巨大，而建设资金主要來源于政府财政，私人资金虽冇参与但规模不大、积极性不高，资金问题始终是制约保障房建设的瓶颈。文章分析了我国保障性住房的投融资现状和存在的问题，借鉴国外保障房建设投融资的先进经验，针对中国实际情况，提出了解决我国保障房建设资金不足问题的对策，即房地产投资信托(REITs)模式。关键词：保障性住房；投融资模式；房地产投资信托基金保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，主要包括廉租住房、经济适用房、棚八区改造安置住房、限价商站房和公共租赁房等五大类。我国

2、保障性住房体系的构建始于1994年，但其建设长期落后于商品房的发展。尤其是近十年来，随着房地产投资、住房消费需求的快速增长，城市房价不断飙升、英至超出了普通百姓的承受能力，进而引发了一系列社会问题。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，中央开始把保障房视为一项重耍的民生问题，并逐步加人对保障性住房的财政投入。2009年全国建设保障房370力套，2010年上升为580万套,2011年达到了1000万套，2012年建设任务为700万套。到“十二五”末开工建设3600万套保障性住房，静态估计至少需耍资金7万亿元。这些资金从何而来？当前的相关政

3、策是：住房公积金增值收益部分、土地出让金中不少于10%的比例、市县财政预算安排、中央省级财政预算安排的补助资金。这四项资金來源具实都算是政府财政，但白1994年实行分税制后，责任和收入的不对称引发地方政府财政困难，责任多、压力大，地方政府在保障房建设上积极性一直不高。此外，2011年以來国家开始严格控制高房价，使得地方政府的土地出让收益人幅缩减。保障房建设的资金单靠政府财政是无法保证的。另一方面，由于保障房建设周期长、建设资金投入大、经济效益低等特点，加Z保障房产权关系不明晰，企业与政府合作建设保障房的模式不成熟，建成Z后经营维修等权利义务述处在探索阶段，故民间资本

4、的参与也存在很大的障碍。以2011年为例，全国开工建设1000万套保障性安居工程，所需资金约为1.4万亿元,据测算屮央和地方政府投入5600亿元左右，余下8400亿元依赖社会机构和保障对象所在的企业筹集。由此可见，政府固然是保障性住房的主要筹资主体，但仍冇大笔资金依靠社会机构以及个人的投入，如表1所示。一、我国保障房投融资存在的问题在保障房投融资模式上各地积累的经验不多，而临的问题却很多。(-)政府财政投入难以满足资金缺口截止2011年11刀份，全国财政共投入2110亿元在保障性安居工程上。政府财政投入,尤其是地方政府筹资是我国保障房建设的主要资金来源。地方政府大多

5、把房地产作为支柱产业，土地出让收入更是地方财政的重要来源，而保障房建设需要无偿划拨土地，利润空间狭小，且需要投入人量资金。在当前房地产调控的宏观背景下，地方政府土地出讣收入下滑、融资渠道受限，财政支出更加难以满足建设资金需要，保障房的建设规模也被迫下调。为了破解融资难题，各地止在探索各种保障性住房投融资模式，以及利川地方政府投融资平台和其他企业，以发行债券、信托等形式进行保障房项目融资。（二）市场化融资不足是最大的现实问题保障房中的公租房、廉租房属于公共产品。由于外部效应的存在，在各保障对象群体边际收益不变的条件下，其市场化融资的不足与保障对彖群体收入水平负相关。即

6、保障对象群体的收入水平相对越低，则私人愿意捉供保障性住房的动力越低，市场化融资的可能性越小,而避免社会福利损失的弥补性融资额相对越高。因此针对市场化融资水平较低的公租房、廉租房，还需要政府利用转移支付、以及各种创新方式进行资金的补充。（三）银行信贷的支持力度不够除了政府财政支出，银行信贷是当而支持保障房建设的另一融资渠道。根据中国人民银行发布的《2011年上半年金融统计数据报告》，半年里金融机构新增保障性住房开发贷款累计908亿元。而以支持保障房建设力度最人的国家开发银行为例，截至2011年年底，发放保障性安居工程建设贷款2136亿元，占全国同业份额的61%。相比保

7、障房建设所需资金的总体规模,银行信贷所占比例仍然较低。而且针对保障房建设项n的信贷政策能否发挥功效,其具体实施效果还依赖于银行对项冃成木、收益和风险的评估，以及政府、企业营销策略是否得当。（四）缺乏法律保障，容易出现寻租当前的保障性住房融资模式，各项手续复朵，尤其是项忖的审批、放资周期长。一旦保障房融资周期延长，势必累及整个项目的保障及时性。在土地出让金净受益融资模式屮，地方政府必须经过国税部门、地税部门、地方财政部门等各部门审批核准。而繁琐的手续还使得寻租变得近乎寻常。2009年6刀12日，湖北省武汉市5141户困难家庭巾请余家头小区经济适用房，这个屮购比高达