凯德锦绣项目开发操作流程

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1、凯德锦绣项目开发操作流程凯德锦绣项目开发操作流程凯德锦绣概述：凯德锦绣一期建筑面积约13万平米，绿化率31%，容积率2.55。业主可轻松获得商务、购物休闲等多重便利享受。凯德锦绣周边的商务配套有中央电视台、北京电视台、国贸写字楼、银泰大厦、万达广场、财富中心、华贸中心、LG大厦等；购物休闲配套有国贸商城、新光天地、世贸天阶、太古广场、SOLANA蓝色港湾、华堂商场等；生态配套有朝阳公园、红领巾公园。凯德锦绣周边介绍：　　务工作区：中央电视台、北京电视台、国贸写字楼、银泰大厦、万达广场、财富中心、华贸中心、LG大厦；　　购物休闲区：国贸商城、新光天地、世贸天阶、太古

2、广场、SOLANA蓝色港湾、华堂商场等；　　顶级交际区：万豪酒店、丽兹?；卡尔顿酒店、索菲特大酒店、中国大饭店、香格里拉嘉里中心店、长城饭店、昆仑饭店、凯宾斯基饭店、希尔顿饭店、威斯汀大酒店等；　　生态区：朝阳公园、红领巾公园；　　国际使馆区：包括美国大使馆、德国大使馆、韩国大使馆、日本大使馆的第三使馆区凯德锦绣项目开发流程：一、项目开发的时间节奏房地产项目开发要注意时间节奏的主要原因是：1、房地产项目的市场环境是变动的，这就要求项目具有适应外部市场环境的性能，以期对营销战略进行适当的调整；2、房地产项目本身的战略目标要求，是以赚取最大利润为目标，还是以资金流转迅

3、速为目标，或者是以树立品牌为目标，目标不同，就需要不同的开发节奏。根据上述的两个原因，房地产项目开发节奏就产生了一些实际操作方法。1、紧凑型紧凑型的开发节奏一般是以资金流转迅速为目标，不追求高的利润，注重项目的现金流，多以“薄利多销”的形式，快速出手，通过滚动开发，用规模来实现利润目标。以南京的锦绣花园、碧水湾为例，项目的选地均为偏远的郊区，碧水湾楼盘的价格以1200-1300元/平方米开盘，然后逐渐小步加价，项目快结束时价格提升到1800元/平方米，项目的综合价格在1500-1600元/平方米，这个综合价格比周围的楼盘低200元/平方米左右，所以14万平方米规模

4、的小区在半年内即基本销售完毕。房地产开发企业在碧水湾的销售款到帐后，迅速将资金投入到锦绣花园的开发中去，锦绣花园的位置更偏，也以1200-1300元/平方米的价格开盘，迅速吸引了大批购房者前去购买。2、长期型当房地产开发企业实力雄厚，资金充足时，可以选择长期型的开发节奏。因为一般说来，在经济大环境较好的时候，如果地块选择得当，地块的价值总是在不断上升的，将项目的开发期拉长有利于赚取更多的利润，或者有利于树立房地产开发企业的品牌。以南京的梅花山庄为例，房地产开发企业在月牙湖居住区有一块面积较大的土地，可供开发的项目建筑面积约20万平方米。当月牙湖居住区成为南京房地产

5、市场的一个热点时，各家房地产开发企业纷纷进入到这一区域开发，梅花山庄的房地产开发企业仁恒地产没有急于开发，而是根据市场上的购房需求不断调整，从刚开始的普通公寓，到高级公寓、再到目前的5幢高层“湖畔之星”，物业的品质越来越高，并通过不断的宣传树立了仁恒地产开发高品质物业的良好形象。3、调整型当市场发生变化时，要根据市场的变化及时调整项目的营销战略。以南京的方圆绿茵为例，由于率先在城北地区开发了高品质社区，房子销售情况很好。但是当南京要建地铁的计划被批准并开始实施时，当方圆绿茵的品牌形象在公众中逐渐树立时，对项目的部分房子就可以进行销售控制，等价格上来后再对外销售。4

6、、均衡型项目的销售量和竣工量保持平衡，这是万科地产率先研究并实施的开发节奏。以上海万科地产为例，事先预测未来的销售量，然后安排竣工量，从而避免房屋竣工数量跟不上销售或者是竣工数量超过销售产生一定的空置这样的情况发生，目前上海万科基本上能做到每半年交付一个住宅组团。二、项目开发的空间节奏从对消费者购房行为的调查看，房地产项目在空间上的各个组成部分受到的“关注”是有差异型的，这就使房地产开发企业在制定总体营销战略时必须考虑到这种差异性的存在并且利用这种差异性。1、入口和内部的开发顺序消费者出于私密性的考虑，喜欢购买小区内部的房子，房地产开发企业可以先开发小区入口处的房

7、子，价格较内部部分的低，待入口处的房子销售的差不多时，同时价格又已经上升时，再开发小区内部的房子。2、离景观远近的开发顺序消费者喜欢离景观较近的房子，房地产开发企业可以先开发离景观较远处的房子，价格较低，同时又可以聚集人气，待价格已经上升时，再开发离景观较近处的房子。以上海浦东的天安花园为例，该项目南临世纪公园，房地产开发企业先开发了小区北面的房子，价格开始只有4000元/平方米，两年后，最后开发了小区南面离世纪公园最近的房子，这时价格已经上升到13000元/平方米。3、多层、小高层的开发顺序在多层、小高层同时存在的情况下，消费者将首选多层，而对于小高层，消费者更

8、愿意选择现