公寓写字楼购买技巧

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1、公寓写字楼购买技巧     我们在购买这些酒店式公寓或者与它类似的写字楼时，要注意以下几方面： 一、大堂 关键词：气派明亮 大堂是写字楼的交通枢纽中心，是人们进入办公区的必经之地，也是写字楼或者精装修公寓使用率最高的地方。大堂是展示楼盘硬件装修和软件服务的一个缩影，可以说是脸面。 现状：南京市大多写字楼大堂装修都还算可以，精装修公寓由于目前交付的项目不多，情况也不尽相同。 二、电梯 关键词：快捷高速 电梯的多少和爬升速度也直接影响到写字楼或精装修公寓的运营。电梯的多寡一直市衡量写字楼档次的最直观标准。目前新兴的高层项目除了对电梯

2、数量的要求以外，还要求速度更快，有的项目采用自动楼梯等候系统，等候时间不会超过16秒。 现状：目前南京很多写字楼的入住率下降和电梯太少等候时间太长不无关系，例如南京珠江路的新世界中心，要想下楼必须先跟着上楼再下楼，使得该楼的入住率一直不是很理想，还有下降趋势。但是很多高端公寓也同样面临这个问题，是要电梯多还是得房率高，这个一直是“鱼和熊掌”的问题。 所以对于一味宣传自己得房率的精装修小户型项目，这些开发商所宣传的项目得房率是否真得能作到？正如某些开发商所说甚至82%之上就要打个问号，要自已加以分析了。有的开发商为了提高单价，将每

3、户面积做小，无形中也是降低了得房率和舒适度。由于不象写字楼项目有集中的上下班时间，南京的目前交付的精装修公寓，例如广州路君临国际项目的电梯情况基本能满足需要，等候时间也在可接受范围内。但是如果一个项目同时存在有精装修酒店公寓和写字楼，例如山西路军人俱乐部内的中环国际广场，该项目9-22层为纯粹MOHO式写字楼和23-50层为豪华酒店式公寓，对于电梯的需求就要大大增加，该项目目前采取了写字楼和公寓各独立使用6部电梯，将人群分流互不干扰。 三、空气质量 关键词：清新健康 SARS、军团菌、“病态楼宇综合症”之后，写字楼和高端公寓类项

4、目开始重视空气质量，良好的送风系统开始成为不少企业得选择写字楼和精装修公寓的硬指标。目前，国内甲级写字楼的送风标准洁净30立方米/分钟，而国外高档写字楼的送风量更达到50立方米/分钟。当前新的写字楼，采取了一些新的做法例如密集的新风取风口与排水系统，例如北京华贸；呼吸式双层玻璃幕墙、组合杀菌、温湿分控等。 现状：南京目前一些老写字楼项目通风条件均不太理想，而新交付的例如置地广场和在建中的鼓楼绿地广场都将其新风系统作为其主要宣传卖点之一。绿地广场采用VAV变风量全空气空调系统保持室内恒温恒湿，根据空调房间内实际的负荷变化来调节送风

5、量。 四、采光与净层高 关键词：开阔充足 采光、净层高，空气质量是室内舒适度的重要指标。几乎所有的新项目的净层高都能在2.7米以上，有项目甚至宣传5.6米挑高。目前来看由于高层建筑遮挡情况较少，采光与净层高比较理想。但是对于挑高项目，有的项目挑高高度实际含楼板厚度，交付以后隔开发现空间上比较压抑，另外挑高项目上层没有窗户，依赖下层的通风，通风和采光效果并不理想。 五、停车位 关键词：充足 据了解，一般置业者在询问项目时，如果能有车位的获赠，对于购买该楼的可能性会大大加大。而且车位现在已经成为南京写字楼和精装修公寓升值的关键。由于

6、新街口如金鹰等老写字楼的周边车位短缺，已经出现排队等着租车位的情况。对于日益庞大的私家车族来说，车位更是他们买楼的一个重要方面。 六、生态环境 关键词：绿色环保 一方面，开发商只有少数项目愿意牺牲楼层来换取较抵的容积率。另一方面，重豪华奢侈，轻实用环保的思想作风还是较多留存于市场中。对于节能环保，南京的锋尚国际早在02年做北京锋尚项目就已经提出这个口号，在06年在南京锋尚项目上更是提出“零能耗”“人性化住宅”的思想，即在实现“低能耗”的基础上，补充太阳能、风能和浅层地能等可再生能源，达到节约或者不用传统能源的目的。 现状：绿色生

7、态环境方面，南京绿地广场由于占据了鼓楼公园生态资源，在南京写字楼项目中成为不可多得的绿色生态写字楼项目。 七、物业服务 关键词：细致入微 物业服务能不能达到国际标准，是部分人选址甲级写字楼的主要原因之一。也是中国顶级写字楼与国际顶级写字楼的差距所在，为访客提供糕点茶水、服务人员全程英语引导解说等人性化服务还很少见。 现状：尽管南京目前大部分写字楼和精装修公寓的物业服务还处于基础阶段，但是可以看到很多在售项目已经意识到现在物业管理的差距问题，并且在不断改进，有的直接引进酒店式管理模式，而非采用传统的物业管理。可以说，物业管理的水平

8、好坏也是直接影响项目升值的重要因素之一。 八、综合配套 关键词：健全 两大需求：生活需求以及办公需求，方便会客和业务往来，方便员工工作日期间的生活。写字楼在前期选址时候，一般都回选定城市的中心商务区，而精装修小户型公寓也多半在商业繁华地带开花。 现状：例如山西路