购买写字楼的三四法则

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1、1购买写字楼的“三四法则”高重恒2前言这些年，大家都知道，投资物业挣钱是一个被无数事实所证明了的。总结整个购房投资时代可分为三个阶段：一、第一阶段：投资商铺阶段（2004-2006年）。以温州人买商铺而知名，现在商铺，尤其是分割的商铺投资回报率越来越低，投资后“三代养一铺”现象比比皆是，这个阶段的疯狂期已经过去了。二、第二阶段：投资住宅阶段（2006-2010年）。自2006年后，投资住宅在2009年转让出去的都赚了大钱，但随着国家对住宅市场的调控，其再赚钱是比较困难的，因为：一是住宅涨幅有限，处于下降通道，难转让获利。二是住宅出租租金低，而且需要精装修并配家具。三是有可能征收

2、空置房产税，房多不住要交税。所以，投资住宅再套利赚钱可能性不大，目前房地产投资市场已逐步进入“住宅去投资化”阶段。3三、第三阶段：投资写字楼阶段（2011年后）。自2010年起，写字楼市场突然火爆，全国各地的租金大涨，出现几大特点：1.普遍需求量上升。从北京、上海一线大城市到省会城市，直到地市级城市也都对写字楼有旺盛的需求。2.租金上涨快。如北京国贸中心写字楼，国贸三期价格已经涨至1600元/平米/月，相比国贸一期、国贸二期三年前200-300元/平米/月的价格，已上涨近800%。3.真正高端写字楼少，普通写字楼多。为什么突然间投资写字楼的人增多呢？因为：一是写字楼目前没有空置

3、的，都能租出去。二是大量在住宅内办公的需要搬到写字楼里去。三是1000㎡以上的大面积写字楼较难租到，几乎没有。四是写字楼不受调控影响。五是写字楼投资回报率高。六是写字楼的价格涨幅较快。但是，购买写字楼最重要的一点，要买高端的、顶级的，要买位置最好的，尤其是一个城市中最稀缺的位置的，位置是购买写字楼最重要的条件。4顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼小知识：写字楼的分类：SOHO型写字楼（小知识：写字楼的定义与本质）5档次指标顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼SOHO型写字楼区位位于中央政经区的核心增长区位于主要商务区主要商务区的辐射区域或较好的区域位置主要商务区的辐射

4、区域或一般区域位置区位无具体标准交通状况便捷的交通，可达性好，邻近城市交通主干道及交通枢纽可达性良好，邻近城市主干道，多种交通工具可达可达性较好，有交通线路到达，交通较方便基本满足交通可达性要求，有交通路线到达交通状况无具体标准建筑规模5万平方米以上无具体标准无具体标准无具体标准与住宅条件同装修标准外立面采用高档材料，大堂、电梯厅、洗手间等公共部分装修相当于五星级酒店装修外立面采用高档材料，大堂、电梯厅、洗手间等公共部分装修相当于四星级酒店装修无具体标准无具体标准与住宅条件同设备及办公空间从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.8米，办公空间可灵活分割适应各种变化办公空间，国际知

5、名品牌中央空调、写字楼专用电梯配置、楼宇自控、有安全报警、有综合布线等应有名牌中央空调、商用电梯、有楼宇自控、有安全报警、有综合布线有中央空调系统，有电梯、无楼宇自控、有安全报警有中央空调系统，有电梯、无楼宇自控、有安全报警，无综合布线与住宅条件同配套设施配套商务、生活设施，如五星级酒店、会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，停车位充足，商业设施、休闲娱乐设施配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，停车位充足无具体标准无具体标准与住宅条件同客户情况全球500强等国内外知名企业知名的国内外大中型企业国内的中小型、初创型企业国内的中小型、初创型企业居家办

6、公群体，小型公司物业公司世界顶尖物管、国际一级资质物业公司国家一级资质物业公司无具体标准无具体标准与住宅条件同美盛中心属于顶级写字楼6什么是5A写字楼？5A不是写字楼的唯一标准，随着写字楼科技的不断进步，写字楼的标准也不断在刷新。7顶级写字楼与SOHO型写字楼的本质区别：SOHO型写字楼SOHO型写字楼SOHO，即SmallOfficeHomeOffice，家居办公，SOHO型写字楼即为中小型家居办公者的办公场所，大多指那些专门的自由职业者如自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作、平面设计、服装设计等。顶级写字楼：最尊贵的写字楼，针对高级写字楼用户，租金高于所

7、在地区平均租金。写字楼具有高质量的装饰、先进的系统、出色的交通便利性、明确的市场定位。顶级写字楼管理国际化、人性化、数字化、节能化、商务化。国贸三期8购买写字楼投资的误区：1.对写字楼产品的认知及发展前景模糊，认识不足。2.认为价格越低越好，认为总价越低越好。3.认为户型房间面积越小越好，因为买得起。4.忽略对客户群体的分析，也就是邻居的定位。5.忽略对配套、物业管理公司的分析。6.轻信“售后包租”的承诺。7.忽视写字楼的综合品质，尤其是高端配套。8.忽视了商业运营对写字楼价值的影响。9.忽