以财务成果为导向―财务视角的经营决策.ppt

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1、以财务成果为导向——财务视角的经营决策行业静态利润指标的趋势地产行业利润趋势——行业盈利水平逐年下降目前拿地决策的新项目：利润率平均在5%-10%之间备注：数据取自万科报告中A股平均销售净利润率52018预期利润指标的构成——静态利润弹性因素：1、资金周转速度2、融资利息成本弹性因素：价格的溢价营业税、土增税构成流转税负静态利润的影响因素之一：收入价格的敏感性价格非常敏感的产品，通过小幅降价即可带来销售量的增加；价格不敏感的产品，降价就不是好的促销手段、只能损失利润。支付能力的敏感性对价格不敏感的客户，对支付节奏更关注，此时“低首付”使用财务杠

2、杆的策略将更吸引客户。取舍关系收入=价格*量从财务的视角看，在一定量的基础上守住价格；在合理价格的基础上争取更大的销量。项目定位与配置标准确定后，成本是相对刚性的成本控制的基础——控制合理的配建档次——控制适合的配套规模静态利润的影响因素之二：成本(1/4)从财务视角看成本先算账后投入，确保投入有效算账的口径从管理的角度出发成本的投入必须有产出，不然就是无效的投入。核心的原则：分摊结果应能合理反映不同产品占用的土地资源的多少及优劣，便于集团评判断不同产品的成本投入水平，以合理制定销售价格以及销售经营策略。土地成本分摊——摘自《内部管理口径项目成

3、本费用的分摊办法》：关注管理口径的成本确认与分摊静态利润的影响因素之二：成本(2/4)1、土地成本的分摊首先根据不同产品形态按占地面积进行分摊。2、不可售的配套设施不分摊土地成本。3、地下部分的面积不分摊土地成本。核心原则公建配套成本按项目所有的受益方进行分摊；有收益的公建配套，其不能被收入覆盖掉的成本也需要分摊至其他可售业态中去。大型的公建配套如学校、幼儿园、医院，按受益的原则分摊到项目的成本中。个别项目学校、幼儿园虽可以办理产权，但鉴于商业价值较低，其相应的成本在管理口径上仍按受益原则全额分摊到地上可售住宅面积中；公建配套成本分摊——摘自《

4、内部管理口径项目成本费用的分摊办法》：静态利润的影响因素之二：成本(3/4)关注管理口径的成本确认与分摊投入成本回报价值平衡如果长期没有回报的价值，不能以集团持有大量资产作为提升住宅部分销售量依靠核心原则：商业等持有物业投入的无效地价、无效成本，需要在住宅中进行分摊；不能去化的可售车位成本需要在住宅中进行分摊。关注管理口径的成本确认与分摊——持有性商业及可售车位的成本分摊静态利润的影响因素之二：成本(4/4)利润*25%在日常情况下，实行预征，核定利润率为15%，乘以25%的税率流转税：营业收入的5.6%（营业税5%+附加约0.6%）不管项目盈

5、利与否，都要预征所得税的变种，一定程度上重复纳税根据增值比例的不同，税率分为30%、40%、50%、60%土增税预征税率在2%-5%之间三大税金日常预征税负10%-12%静态利润的影响因素之三：税金(1/4)“营改增”税局计划2015年全面实施，目前尚未明确方案，将会影响房地产税收构成静态利润的影响因素之三：税金(2/4)土增税对利润的影响增值率在50%以内，土增税税率为30%（对于普通住宅增值率20%以内免征税）增值率=收入-成本*1.3-营业税金结论1：非普通住宅项目毛利润在27.4%以下，将不产生土增税清算，此时净利润率8.8%结论2：普

6、通住宅项目毛利润在40.2%以下，将不产生土增税清算，此时净利润率18.5%结论3：项目毛利润达到53%以上，产生土增税清算的税率跳档对于盈利项目，需要考虑价格增加带来的税负增加：营业税5.6%土增税清算28.32%（94.4%*30%）所得税清算16.52%（1-5.6%-28.32%）*25%税负合计增加50.44%；对于盈利项目：价格溢价1元，净利润增加约50%静态利润的影响因素之三：税金(3/4)边际税负的概念地产行业，销售价格变动1元，其他成本费用不变，净利润变动多少？对于微利项目，需要考虑价格增加带来的税负增加：营业税5.6%土增税

7、预缴2%（1*2%）所得税预缴3.75%（1*15%*25%）税负合计增加11.35%；对于微利项目：价格溢价1元，净利润增加约90%经营事项的税务影响学校幼儿园做到在报建前进行测算并明确方案：对于盈利项目，学校幼儿园的收益一般情况将小于对项目土增税与所得税的节税效益，应选择明确为无产权公建，移交业主，分摊成本至可售住宅；对于微利项目，学校幼儿园的收益有可能大于对项目所得税的节税效益，可以选择明确为商业属性，自持经营；对于亏损项目，无抵税效益，尽量持有。管理费用的分摊方案前置考虑：同一地区公司不同项目，有盈有亏，费用在盈亏项目间的调剂，将对所得

8、税清算有利。税务是影响利润的非弹性因素，税金支出是无效益的；项目在启动会阶段需确定税务整体方案，尽可能减少不必要的税金支出静态利润的影响因素之三：税金