2018房地产经济测算财务基础.ppt

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1、房地产经济测算财务基础目录21现金流量资金的时间价值43经济评价指标敏感性分析现金流量一、现金流量（CashFlow)的概念在一定时期内，各时点上实际发生的资金流出或流入。现金流入(CashIncome)现金流出(CashOutput)净现金流量(NetCashFlow)=现金流入-现金流出现金流量的时间单位：计息期二、现金流量图（CashFlowDiagram)现金流量图的构成要素：现金流量的大小、现金流量的流向（纵轴）、时间轴（横轴）、时刻点。箭头的长短与现金流量的大小本应成比例。现金流量的方向与现金流量的性质有关，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出。

2、资金的时间价值引入问题：今年的100元是否等于明年的100元呢？资金的时间价值（TimeValueofFund)概念把货币作为社会生产资金投入到生产或流通领域就会得到资金的增值，资金随时间推移而增值的这部分资金就是原有资金的时间价值。或不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。资金的时间价值1、单利计算2、复利计算（利滚利）计息期期初金额（1）本期利息额（2）期末本利和Ft=（1）+（2）1PP*iF1=P+P*i=P（1+i）2P（1+i）P（1+i）*iF2=P（1+i）+P（1+i）*i=P（1+i）2……………………nP（1+i）n-1P（1

3、+i）n-1*iFn=P（1+i）n-1+P（1+i）n-1*i=P（1+i）n资金的时间价值例：李晓同学向银行贷款20000元，约定4年后一次归还，银行贷款年利率为5%。问：（1）如果银行按单利计算，李晓4年后应还银行多少钱？还款中利息是多少?（2）如果银行按复利计算，李晓4年后应还银行多少钱？还款中利息是多少?解：（1）单利的本利和=20000×（1+4×5%)=24000(元)其中利息=20000×4×5%=4000(元)（2）复利的本利和=20000×（1+5%）4=24310.125(元)其中利息=24310.125–20000=4310.125(元)两

4、种利息的比较：在资金的本金、利率和时间相等的情况下，复利大于单利。资金的时间价值3、名义利率和实际利率引言：计算利息的时间单位和利率的时间单位不相同时,会是什么情况呢?名义利率（NominalInterest）是指利率的表现形式，是指计息周期利率i乘以一个利率周期内的计息周期数m所得的利率周期利率，即r=i*m实际利率(RealInterest)是指实际计算利息的利率。在名义利率的时间单位里，计息期越长，计息次数就越少；计息期越短，计息次数就越多。当计息期非常短，难以用时间来计量时，计息次数就趋于无穷大。设r为名义利率，i为实际利率，m为名义利率时间单位内的计息次

5、数，那么一个计息期的利率应为r/m，则一个利率时间单位末的本利和为：资金的时间价值例：假定李某现在向银行借款10000元，约定10年后归还。银行规定：年利率为6%，但要求按月计算利息。试问：此人10年后应归还银行多少钱？解:由题意可知，年名义利率r=6%，每年计息次数m=12，则年实际利率为：每年按实际利率计算利息，则10年后10000元的未来值为：F=P(1+i)n=10000(1+6.168%)10=18194.34(元)即，此人10年后应归还银行18194.34元。资金的时间价值1、现值（PresentValue,记为P）：发生在时间序列起点、年初或计息期初

6、的资金。求现值的过程称为折现。规定在期初。2、终值（FutureValue,记为F）：发生在年末、终点或计息期末的资金。规定在期末。3、年值（AnnualValue,记为A）：指各年等额支出或等额收入的资金。规定在期末。资金时间价值计算的基本公式一次支付终值一次支付型一次支付现值资金支付形式等额序列支付终值等额序列支付现值多次支付型等额序列储存基金等额序列资本回收等差序列现金流量等比序列现金流量以上各种形式如无特殊说明，均采用复利计算。资金的时间价值1、一次支付终系数是指无论现金量是流出还是流入都在一个点上发生。如下图F=P（1+i)n=P（F/P,i,n)（F/

7、P,i,n)--------一次支付终值系数。例1：某企业向银行借款50000元，借款时间为10年，借款年利率为10%，问10年后该企业应还银行多少钱？解：F=P（1+i)n=50000（1+10%）10=129687.123（元）资金的时间价值2、一次支付现值系数（P/F,i,n)--------一次支付现值系数例2：某人打算5年后从银行取出50000元，银行存款年利率为3%，问此人现在应存入银行多少钱？（按复利计算）解：现金流量图略，P=50000/（1+3%）5=43130.44(元）一次支付终值系数和一次支付现值系数互为倒数资金的时间价值例3：某人每年存入

8、银行300