房地产静态经济测算表.ppt

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1、静态经济测算2011-10第1页交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明实际案例应用常用的相关分析应用第2页交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明实际案例应用常用的相关分析应用第3页静态经济测算概念厘定什么是静态？指不考虑货币时间价值，按同一时点计算；什么是经济测算？通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估一个项目获利能力的过程；我们对静态经济测算的理解——即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估项目获利能力的过程。一般多用于短期开发、以出

2、售产品为主的项目（小型住宅、办公等物业项目）第4页交流内容静态经济测算概念厘定静态经济测算操作说明实际案例应用常用的相关分析应用测算基本流程测算基本内容第5页测算基本流程测算基本内容静态经济测算操作说明第6页静态经济测算操作说明项目收入项目成本项目利润=—简单的说：具体来看：测算操作基本流程给出项目损益表及衍生估算销售收入估算项目成本明确项目规划设计指标第7页测算基本内容测算基本流程静态经济测算操作说明第8页静态经济测算操作说明测算内容基本构成建设指标测算操作基本流程给出项目损益表估算销售收入估算项目成本明

3、确项目规划设计指标序号项目规划指标1用地指标1.1建设用地面积（㎡）1.2容积率1.3限高（m）1.4绿化率（%）2总建筑面积2.1地上建筑面积(㎡)2.1.1住宅2.1.2商业2.1.3办公2.1.4配套（会所、学校等）2.2地下建筑面积2.2.1地下人防、设备间面积2.2.2地下车库面积（个数）第9页静态经济测算操作说明测算内容基本构成销售收入测算操作基本流程给出项目损益表估算销售收入估算项目成本明确项目规划设计指标各物业销售均价各物业销售面积×序号项目合计1销售收入（万元）562201.1住宅销售收入

4、（万元）100001.1.1销售面积（㎡）200001.1.2平均售价（元/㎡）50001.1.3销售率（100%）100%1.2车库销售收入（万元）60001.2.1销售个数6001.2.2平均售价（万元/个）101.2.3销售率（%）100%………………×各物业销售率可售物业：住宅、车位（库）、商业、办公等第10页静态经济测算操作说明测算内容基本构成项目建设投资项目成本土地增值税企业所得税测算操作基本流程给出项目损益表估算销售收入估算项目成本明确项目规划设计指标第11页静态经济测算操作说明测算内容基本构

5、成项目建设投资开发成本期间费用销售税费管理费用销售费用财务费用（两税一费）营业税城市建设维护税教育附加费土地取得成本前期工程费用建安工程成本基础设施费用开发间接费用项目建设投资项目成本土地增值税企业所得税第12页静态经济测算操作说明测算内容基本构成土地增值税是一个复杂的计算过程项目建设投资项目成本土地增值税企业所得税计算方式增值额（A）/扣除项目金额(B)计算式<=50%A×30%50%-100%A×40%-B×5%100%-200%A×50%-B×15%>200%A×60%-B×35%注：1、公式中的5%

6、、15%、30%位速算扣除系数；2、增值额=销售收入-土地增值税扣除项目；3、扣除项目金额=房地产开发成本*1.2+房地产开发费用+两税一费什么是土地增值税？对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种；土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额；我国实行四级超额累进税率；土地增值税=增值额×税率—扣除项目金额×速算扣除系数第13页静态经济测算操作说明注意各地、不同时期土地增值税政策的不同：例：北京市定价3万元以上的楼盘土地增值税预缴比例将为原计划的2倍

7、以上，定价5万元的为3倍以上，定价8万元以上的为6倍以上；基于任何商业房地产开发项目都是盈利的，因此原则上土地增值税必须交纳，但开发商会想方设法少缴、避缴，我们测算过程中须灵活应用；出去上述方法，还有“预缴清算”方法的应用（多为动态测算时），即每会计周期按照销售收入的2-5%不等的比例预缴，项目结算时按实际发生额清缴土地增值税还可能随不同地方政策变化而变化项目建设投资项目成本土地增值税企业所得税测算内容基本构成第14页静态经济测算操作说明测算内容基本构成企业所得税一般企业所得税按25%记取项目建设投资项目成

8、本土地增值税企业所得税第15页静态经济测算操作说明测算内容基本构成测算操作基本流程给出项目损益表估算销售收入估算项目成本明确项目规划设计指标序号项目说明1销售收入链接销售收入表2开发成本开发期间费用外的投资项目3开发期间费用管理费、财务费、销售费用等4销售税金及附加销售收入5.5%，链接即可5土地增值税见土地增值税表6利润总额此表内项目：1-2-3-4-57所得税利润总额的25%8净利润利润总额-所得税税前成本利