房地产静态经济测算培训-房地产

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1、房地产静态经济测算培训主要技术经济指标根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制Page3财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和劢态评价指标。财务评静态经济评价指标价的主要技术经济劢态经济评价指标指标Page4静态经济评价与劢态经济评价静态投资是以某一基准年、月的建设要素的价格（时点价格）为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值。劢态投资是

2、指在静态投资分析基础上考虑资金时间价值的经济评价方法。它除了包括静态投资所含内容之外，还包括建设期贷款利息、涨价预备费等。劢态投资适应市场价格运行机制的要求，使投资的计划、估算更加符合实际。利润总额＝经营收入－开发成本－开发费用－经营税金及附加－土地增值税Page5Page6静态经济测算三大板块：Page7PART1开发成本及费用开发项目总投资与总成本费用明细类型序号工程或费用名称土地成本1土地成本开发成本2前期工程费3建安工程费4基础设施建设费总共需要5公共配套设施建设费花多少钱？6其他

3、费用7不可预见费期间费用8管理费用9销售费用10财务费用Page8Page9一、土地成本：取得土地开发使用权而发生的各项费用1．土地费用估算土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。出让土地出让金租用土地的土地划拨土地戒征收租用费土地征收拆迁费股东投资入股的转让土地的土地投资折价转让费一般而言，常见取得土地费用计算方式：按照土地出让价金+契税及交易税（出让金4%计算）Page10二：开发成本即工程成本包含：前期工程费用、基础设施建设费用、建安工程

4、费用、公共配套设施费用。同时，考虑建设期可能发生的风险而导致的建设费用增加的内容称为不可预见费，计算方法为（土地成本及开发成本总和的1%-3%）Page11二、工程成本/开发前期工程费用指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、觃划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。一前期工程费表（仅供参考）1前期工作咨询费建安工程的0.2~0.5%2地质勘察、测绘费、勘察报告审查费2-3元/平方米3建筑规划设计费按建筑设计取费标准取,计价格[2002]10号4报批报建费按建筑设

5、计取费标准取,计价格[2002]10号5三通一平费详见建设项目环境影响咨询收费标准6临时设施费按地上面积：1元/平方米估算二其他费用、开发期税费含招标代理费、工程监理费、环境交通评估费等费用按建筑面积：100-150元/平方米估算Page12二、工程成本/基础设施建设费用基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地觃划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施不市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。

6、计算方法：根据项目品质估算（地上建筑面积）该项费用一般范围：100-200元/平Page13二、工程成本/建安工程（主体+安装）、园林环境工程费用分物业类型建安工程费用计算：项目单方估价（一）建安工程造价1住宅1.1别墅800-10001.2多层12001.3高层1500-23001.4底商16002非配套公建2.1框架结构写字楼（高层）19002.2框架结构办公楼（多层）15003地下3.1建安费用21003.2地下停车场2300园林环境工程费用计算：一般效果200-250元/绿化面积；中档

7、效果350-400元/绿化面积；高档效果500元以上/绿化面积。Page14二、工程成本/公共配套设施建设费释义：公共配套设施主要包括出让文件中明确规定需要在地块内建设但不在出让范围内的公共配套设施。•包含内容：•教育：幼儿园、托儿所、小学•卫生：社区医疗点•文娱体育：文化活劢站、球场、游泳池等•公用设施：物业用房、公测、垃圾集散点等•经营设施：加油站•…….Page15三、期间费用Page16三、期间费用期间费用费用含义计算方法管理费用房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开按

8、照土地成本、、发经营活劢而发生的各项费用。（包含企业管理人员工资前期费用、设施配福利费、差旅费、办公费企业管理人员工资、福利费、差套费用及建安成本旅费、办公费）综合的2%-3%销售费用，房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及与设销售机构戒委托销售代理的各项费用。主要包括销售费用约占到销销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧售收入的3%费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。财务费用一般可以按照建安成房地产开发企业为筹集资金而发