房地产经济测算-房地产经济测算教学内容.ppt

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1、房地产经济测算-房地产经济测算房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报告中的经济测算成本导向定价基本思路：投入的全部成本，加上一定的利润1.1.1成本加成定价即在一定单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润做为产品的售价。单位产品价格=单

2、位产品成本﹡（1+加成率）其中，加成率为预期利润占产品成本的百分比。（注：这里的成本要包含了税金）例1：某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%，则该楼盘每平方米售价：2000﹡（1+15%）=2300（元）房地产策划报告中的经济测算方法特点：计算方便（着眼于成本，不必经常依据需求情况而做调整，而确定成本要比确定需求容易得多）适用于在市场环境诸因素基本稳定的情况下，保证获得正常的利润。一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分

3、需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报告中的经济测算1.1.2目标收益定价（目标利润定价/投资收益定价）即在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其步骤如下：1.确定目标收益率。多种形式（投资收益率、成本利润率、销售利润率等）2.确定目标利润。对应多种形式目标利润=总投资额﹡目标投资利润率目标利润=总成本﹡目标成本利润率目标利润=销售收入﹡目标销售利润率3.计算售价售价=（总成本+目标利润）/预计销售量房地产策划报告中

4、的经济测算例2：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？解：目标利润=总成本﹡成本利润率=4﹡15%=0.6（亿元）每平方米售价=（总成本+目标利润）/预计销售量=（4+0.6）/160000=2875（元）房地产策划报告中的经济测算房地产策划报告中的经济测算方法特点：优点是保证企业既定目标利润的实现适用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1

5、.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报告中的经济测算1.1.3售价加成定价即以产品的最后销售价格为基数，按销售价的一定百分率计算加率，最后得出产品的售价。单位产品售价=单位产品总成本/（1-加成率）例3.某楼盘的开发成本为每平方米2500元，加成率为20%，则该楼盘的售价为：售价=2500/（1-20%）=3125（元）房地产策划报告中的经济测算

6、方法特点：消费者易接受（在售价相同的情况下，用这种方法计算出来的加成率更直观，且较低）房地产策划报告中的经济测算房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报告中的经济测算1.1.4总结三种方法共同点：以产品成本为制定价格的基础，在成本基础上加一定

7、的利润来定价。差异：对利润的确定方法优点：容易计算缺陷：没有考虑市场需求和市场竞争情况房地产策划报告中的经济测算一、项目定价的方法1.1成本导向定价1.1.1成本加成定价1.1.2目标收益定价1.1.3售价加成定价1.1.4总结1.2需求导向定价1.2.1理解值定价1.2.2区分需求定价1.3竞争导向定价1.3.1随行就市定价1.3.2追随领导者企业定价1.4可比楼盘量化定价二、项目不确定性分析2.1盈亏平衡分析2.2敏感性分析附：房地产资金等效值简单计算房地产策划报