我国个人住房抵押贷款市场的现状.doc

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1、一、我国个人住房抵押贷款市场的现状　　我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20％即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。　　然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一

2、些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达53407.5亿元，比1997年增长了17.1％。其中，定期储蓄增加了5473.7亿元，比1997年多增350.9亿元，与此同时，我国的商品住房空置量也在成倍增长。　　从以上数据我们不免发出疑问，为什么巨大的储蓄存款却消化不掉这些空置商品住房呢？是不是由于我国的商品住房市场已饱和，居民都不需要买房了呢？当然不是。目前，我国人均居住面积还很低，还有300多万户住房困难户，其人均居住面积不足4平方米。1996年，建设部把原先制定

3、的2000年城镇人均居住面积8平方米调整为10.12平方米，使用面积改为15－18平方米。我国目前的实际状况与这一目标还差了一大截。据有关资料显示，要达到这一目标，现有的商品住房空置量仍不能满足需要，城镇每年至少要新建住宅3亿平方米，农村至少要新建住宅5－6亿平方米。那么究竟是什么原因导致商品住房空置量逐年递增的呢？很多人都认为是房价太高，人们一时无法凑出那么多钱来。于是个人住房抵押贷款政策就应运而生了，这一政策主要是针对近6万亿元的居民储蓄存款并不是普通老百姓平均拥有的，其中的70％部分只由30％的人拥有的状况提出来的。有钱人不缺房，缺房人没有钱的状况造成了社会资源的极大浪费。个人

4、住房抵押贷款政策的实施使得有钱人通过银行把闲散的资金投资出去，得到银行存款利息回报，缺钱人通过银行获得个人住房抵押贷款，实现购房梦想，银行从贷款者那儿获得贷款利息，支付投资者存款利息，获得存贷款的利息差。这样，投资者、银行、借款人都得到了好处，社会资源也得到了有效利用。按上述说法，个人住房抵押贷款市场应该很红火才对，但实际情况并非如此。虽然在政府和央行一再颁发一些鼓励性政策，各商业银行都曾积极响应过，但如今我们可以明显感觉到以前的那股热乎劲已经退下去了，老百姓纷纷抱怨贷款难。有关资料显示，1998年以来，我国各商业银行贷款增长趋缓，其贷款发放越来越谨慎，1998年前4个月就有约60％

5、的金融分支机构按贷款条件发放的贷款余额较1997年同期有所下降。　　二、我国个人住房抵押贷款制度带来的内外风险　　个人住房抵押贷款“雷声大，雨点小”、“关注者多，参与者少”，除了许多消费者自给自足、封闭性的消费心态和害怕负债消费的传统观念作怪外，主要还是因为银行提供个人住房抵押贷款的风险太高而收益过低，从而限制了银行贷款规模的扩大。这里的风险分为两种，一是制度的外在不稳定因素，其带来的风险称为外部风险。外部风险是指在贷款存续的期限内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行所面临的信用风险；一是制度的内在缺陷，其引起的风险称为内部风险。从长远来看，起主要制约作用的是内部风险。　　

6、下面我们着重分析个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷及其给银行带来的内部风险。　　（一）存贷期限不同带来的风险　　我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和居民的储蓄存款，以中短期为主，而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上甚至20年。仅靠短期资金发放长期贷款，就造成了存贷期限不同。只要储蓄存款放缓或者贷款规模过大，商业银行就会陷入资金周转不畅的困境，甚至会出现支付危机和挤兑风潮。　　（二）存贷款利率不配套带来的风险　　目前，我国商业银行发放的个人住房抵押贷款的利率相对固定，而且偏低，只有中央银行调整利率时，贷款利息才能发生相应的变化。但是存款利率却可能因物价上涨等许多因素随时变动。如果存

7、款利率上调，而贷款利率不变，则银行会产生亏空；如果存款利率下降，借款人可能会从资本市场筹集到资金而提前归还银行的贷款，从而使得银行的未来高利息期望收益无法实现。　　（三）贷款规模与资本充足率有时会产生矛盾，从而带来违法风险　　我国法律规定商业银行要保证8％的资本充足率，商业银行要扩大信贷规模，就必须相应地增加其自有资本和呆坏账准备金，这使商业银行成本过大，资本利润率过低。同时，过低的个人住房抵押贷款利率造成商业银行的盈利水平过低，更使自负盈亏的商业银行不愿