思源-望京东湖项目市场分析.ppt

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1、望京东湖项目市场简析望京地区发展研究望京规划图望京所辖区域位于首都机场高速路和京顺路西北，往西到望和铁路支线，南接四环路，北到北小河，是北京市总体规划中边缘集团的一部分，规划中的望京边缘集团建设区占地15平方公里，由望京新区、望京工业开发区和来广营货流中心3部分组成，统称为“望京新城”。望京地区的发展与变迁望京交通压力得到缓解望京区域基础配套逐步完善望京地区产业引进与逐步成形具备临近机场的区位优势望京交通压力得到缓解以往交通是望京“最大的痛”，如今这一状况已经彻底改变；除了机场高速、五环路、沿四

2、环路进入望京腹地的望京西路、阜通东大街都已通车；目前无论是西去中关村，还是南下CBD都已经十分方便。此外，京承高速的开通，令地处望京西北角的本案交通优势更加突出。京承路北五环路13号线望京西站北四环路京顺路区内基础配套逐步完善作为北京最早兴建的大社区之一，十多年的建设和发展，而今望京已经发展成为生活配套较为完善的城市新住区，新型城市的感觉凸显。除望京燕莎购物中心等几个较早配套设施外，京客隆、中福百货等大型的商业配套和萨拉伯尔、必胜客、肯德基等著名连锁餐饮店也已在望京落户。加之首师大附小分校，陈经

3、纶中学和北京市八十中等名校入住望京，令区内配套更加完善。目前拟建的部分大型商业配套本案东北侧的家乐福广顺南大街的沃尔玛阜通西大街附近的好莱坞电影院阜通东大街的法国乐华梅兰超市和IKEA；法国乐华梅兰超市IKEA家乐福沃尔玛好莱坞电影院本案望京住宅需求研究望京地区产业引进与逐步成形望京地区原地块的产业特征：以居住为主，商业配套、办公、医院、教育设施所占比例较少望京地区现阶段地块的产业特征办公用房增多：由于政府加大产业的调整力度，引进了如LG、奔驰、摩托罗拉、索尼爱立信、松下等知名外资企业进驻办公商

4、业配套大幅增加：政府加大引资力度，吸引沃尔马、家乐福、宜家、百安居等国际大型联锁零售企业投资开店商务环境的改变：估计2006年将引入10万人的跨国企业员工，并带动相关上下游企业向此游移，这些高消费人群形成中高端房屋的巨大购买力，带动区域住宅市场的繁荣。望京现有项目客群来源与特征研究1、来源：本区域的客户居住升级引发的二、三次置业；以韩籍人士为主流的外籍、外地及港澳台胞；跨国公司入住望京，导致员工的住房需求；丽都商圈、燕莎商圈，CBD、亚运村、中关村区域2、特征：认可望京区域，有稳定收入的城市中产

5、阶级；讲究生活品味，追求生活的舒适度；以私营业主、外企白领、IT业、传媒行业、演艺界、教育行业人士为主。望京区域高档住宅需求客群分类重复置业者住房升级换代的需求国外投资客群逐步壮大中产阶级力量的崛起高档住宅的需求重复置业的风潮对住宅升级的需求作为亚洲最大的居住区，望京地区在上世纪90年代初期就已经进行了开发，已经是京城比较成熟的居住区，而望京也曾经是北京市高品质住宅区的代名词。在望京的首批置业者中，演艺界人士、企业管理者、律师、医生、外国人等高收入人群占相当大比例。但时过境迁，首批置业者户型设计

6、已经落伍，和这些人的收入、社会地位形成了明显的差异，这些人面临着第重复置业。不少人习惯了望京的生活，又看重一些有特色的新项目，因此都选择留在望京。国外投资客群对高品质住宅的需求望京区域内韩国人、日本人聚集性较强，成为望京住宅市场的主力，而随着外国跨国公司入驻望京产业园区，一些外企白领员工和高管也必然成为望京住宅市场上重要的客户。望京地区在国外有着较高的知名度，尤其是在韩国。该区域现已成为韩裔人士在京的首选置业地区。目前区域在售楼盘韩裔人士购买比例较高，例如宝星国际的销售人员已全部调整为鲜族；季景

7、沁园在韩国开盘销售。结论：望京区域对高品质住宅需求不断增长望京区域客群分析住宅需求交通改善区域配套产业支撑区位优势重复置业客群中产阶级客群国外投资客群高品质住宅需求价格承受投资置业身份象征群聚归属情感偏好区域依附区位配套望京住宅供给研究调查目标——望京区域在售楼盘湖畔雅居鹿港嘉苑（嘉轩城市花园）望京南湖西园海润国际公寓利泽西园（望都园）季景沁园华鼎世家澳洲康都银领国际星源公寓（望京金座阳光公寓）夏都家园(夏都盈座)银杏家园（都市心海岸）方舟苑三期（城市月光）宝星园望京在售楼盘部分项目展示华鼎世家

8、季景沁园澳洲康都湖畔雅居融科橄榄城嘉美国际风尚海润国际公寓宝星国际望京项目建筑形态高密度高层塔楼：整个望京区域早期项目主要以高密度高层塔楼的楼体类型为主，例如，望京新城、方舟苑、圣馨大地等。板楼或者板塔结合：近期入市项目主要以板楼或者板塔结合的楼体类型为，板楼成为目前望京供应的主流，例如慧谷阳光、精装修的澳洲康都以及区域即将新供应项目融科橄榄城等；望京调研项目规模分布望京调研项目规模分布分析本区域调研项目的规模普遍适中，比较集中于10—30万平米左右的规模；本案地上建筑面积约46万平方米，地下建