地产开发流程及运营体系培训.ppt

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1、房地产开发体系及运营流程坤杰地产通过本次培训你能了解到：地产公司的开发流程在开发过程中，地产公司从哪些方面进行管理的,如何管控的不能解决的：掌握各个运营管理体系，并熟练运用。3地产开发阶段及地产公司组织架构地产开发流程（1）项目立项修建性详规方案及单体报建确定承包方式地产开发流程（2）5开发成控采购营销后评估地产开发流程（3）开发成控采购A.投资决策及收益跟踪B.项目阶段成果C.运营决策D.进度计划管理E.资金预算F.知识管理一个小例子几年前，笔者在为某大型房地产项目做方案设计阶段的盈利分析报告时，发现本期的盈利指标水

2、平比刚开发完成的前一期的好不了多少，而该期的各种条件及市场状况要比前一期的好得多。是什么原因导致这样的结果呢？是计算错误？成本估算指标偏高？还是售价预测过于保守？经反复核查均不是，最后发现某个综合面积指标异常——可售面积占总建筑面积的比例偏低（仅为76%）。遂追根溯源，显示地下室面积的比例过大。经向公司作专题汇报后，公司责成相关部门尽快进行方案优化。不久拿出的新方案比原方案减少了约1万平米的地下室（当然是在满足当时的项目各种规划要点及项目档次要求的前提下进行的），若按当时的造价水平1600元/平米计算，直接成本将节约1

3、600万元，这还不包括减少土石方、基坑处理等直接费用及节约工期带来的间接受益。当然，这1万平米的地下室用来做停车库，也有相应的收益，按经验数据计算，大约可布置250个车位，年毛收入为250个×250元/个·月×12月=67万元。但投资回报率仅为4.2%，远低于同期上部主体的回报率，对总体收益明显形成拖累！上述原因就是边际收益低使然，更何况这部分收益在项目入伙后一般交由物业管理公司处理，开发商很难形成实际收益。投资分析模型房地产项目利润率定义项目毛利率＝项目毛利/项目销售收入＝（项目销售收入－对应开发成本－营业税－土地增

4、值税）/项目销售收入项目息税前利润率＝（项目毛利－销售费－管理费）/项目销售收入财务费－项目税后净利率＝（项目息税前利润－所得税）/项目销售收入房地产开发利润与时间的关系ROIC（投资资本收益率也就是所谓的净资产收益率RONA）=项目投资收益/投资年限举例：同样是10亿的投资，假定总收益率不变，第一种运营操作一个项目周期为3年，年收益率为13%；第二种运营周期为4年，年收益率为10%。101419.627.45101419.621.5640%40%40%40%40%10%3年3年3年4年4年1年5.89/1058.9%

5、A.投资决策B.项目阶段成果C.运营决策D.进度计划管理E.资金预算F.知识管理阶段成果管理意义运营质量评价阶段完成标志运营知识积累对项目各阶段性的完成质量，由公司高层成员、项目团队等相关人员进行评价明确项目信息流的管理，每阶段成果完成后向项目成员发出可进入下一阶段的明确信号项目运营知识的积累和共享阶段成果管理体系开发成控11.《样板区设计指引》阶段成果管理制度各子成果经办人为部门经理，将各阶段成果提交公司总经理；各子成果经职能部门内部研讨后，才能提交公司总经理审核，各阶段成果经公司总经理审核通过后才能审批；项目前一阶

6、段的成果经公司总经理审核通过，是进入后一阶段工作的依据；公司行政专员负责对项目阶段性成果的提交及时性、规范性等进行管理；项目阶段性成果提交时间按照各项目的一级计划节点执行；项目启动阶段阶段起止：中标通知书取得～方案设计任务书发出所含子成果：①②③④⑤⑥《项目定位报告》——营销《成本敏感分析、价值分配和目标成本预设报告》——成控《售楼处、样板房选址、定位及开放计划》——营销《项目一二级计划》——总经理《方案设计任务书》——研发《景观方案设计任务书》——研发项目定位报告1、市场目标客群市调成果（自己调查＋第三方调查）；－可

7、参照已有实例2、目标客群敏感点中的卖点敏感点、瑕疵敏感点（每种敏感点不超过5项）与项目土地预案假设卖点、瑕疵控制点的吻合度分析以及校正成果，最终卖点不超过3项；3、目标客群集体的文化、历史记忆点和敏感点（2个左右）；4、目标客群的信息接受习惯和项目传播通道的选择；5、项目建筑立面、景观、案名、推广调性的方向确定（尽量用图片、模型等来表述意向和对目标客群进行测试）和销售道具（客户来访路径和标示指引及印象管理；场地包装、示范环境、样板房售楼处）选择、安排；6、销售的定位标杆和价格标杆项目的预设及借力策略；与本项目必须区隔的

8、项目假设及区隔、差异化借力策略；成本敏感分析及预设《项目成本测算指导模板》成本敏感分析及预设需要成本经理与研发经理共同完成选取参照项目，设定方案设计阶段成本控制指标分析哪些是成本控制重点，哪些是影响产品品质和效果的成本敏感点售楼处、样板房选址定位及开放计划售楼处定位、位置及面积；样板区范围；含客户停车区域选择；样板房位置、数量；交