房地产基础及开发流程培训

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1、-感谢聆听-房地产基础及开发流程培训中国土地制度概念科普PART1：房地产基本概念中国土地制度：土地所有权定义社会主义公有制全民所有制（国有土地）:土地属于国家集体所有制（集体土地）:土地属于集体；集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利；土地所有权可分为：国有土地和集体土地；土地使用者国家土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。中国土地制度：国有土地使用权出让

2、招标方式（提出底价，公开招标）拍卖方式（价高者竟得）；协议方式（如200—250万/亩）挂牌方式（发布挂牌公告，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人。）一般而言，国有土地不可以自由买卖，只能通过正规渠道交易；房地产定义用地面积、建筑面积容积率绿化率建筑密度塔楼用地红线建筑红线道路红线低层多层高层超高层概念科普房地产定义：房产和地产的总称（又被称为不动产）。是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益（权益：使用、收益、转让）。有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。地产房产房地合一概念科普1

3、：房地产定义用地面积：建筑或建筑群实际占用的土地面积，包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积，其形状和大小由用地红线加以控制。建筑面积：总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。概念科普2：用地面积、建筑面积时代mall项目的用地和占地面积是多少呢？容积率=用地面积地上总建筑面积概念科普3：容积率算容积率时，地下车库等地下建面是不计容的；容积率越高，单位土地成本越低，房屋成本越低。容积率越低，舒适度相对越高。地下建面是不计容江湖传言，看图就懂了举个栗子概念科普4：绿化率概念科普4：绿化率绿化越高业主：居住越舒

4、适开发商：用于回收资金的面积就越少绿化率一般不得低于30%；40%左右能保证居住舒适；大于50%就能称为公园；建筑密度＝建筑基底总面积建设用地总面积一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。举个栗子概念科普5：建筑密度形式：主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。基本形式：传统

5、的塔楼形式有十字形、井字型和品型塔楼。概念科普6：塔楼优点：建筑密度较高，故房价相对较低；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔形式：板式楼是楼盘布局的一种形式，特点是每户住宅都能够南北相通，从外观看，板楼建筑的长度明显大于宽度。两种类型：1.长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；2.单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼，我们常见的单元住宅就是属于这种。概念科普7：板式楼优点：1.节约土地资源，房价较低。2.户内分隔墙基本都可以拆改，便于改造。3.结构强度高，抗震性好。4.居高望远，视野开阔。用地红线道路红线经城市规

6、划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。概念科普8：用地、建筑、道路红线概念科普7：低层、多层、高层、超高层低层建筑多层建筑超高层高层建筑高度小于或等于10米的建筑。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。高度大

7、于24米的建筑。高度超过100m的为超高层建筑；35超高层……181716151413高层12111098765多层432低层1低层：小于10m超高层：高度超过100m高层：高度大于24m多层：大于10m，小于24mPART2：房地产市场房产分类地产项目类型基本物业类型：房产分类酒店商铺住宅公寓写字楼按照功能用途：居住用房（住宅、公寓等）商业用房（商铺、酒店等）办公用房（写字楼）工业用房（研发楼、厂房、仓库）其他（行政用房、教育用房等）；住宅商铺公寓写字楼按档次分：超甲级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼用地性质分：商务办公楼、

8、研发用房、生产用房住宅按照高度分：低层、小高层、高层和超高层等住宅按照容积率分：别墅、洋房、高层公寓（属于特殊的住宅形式）：居住式公寓、商务公寓、酒店式公寓等按照类型：住宅底商、商业街、购物中心、专业市场等酒店按照用途：商业性酒店、度假型酒店、经济型酒店等基本物业类型：物业类型细分一般而言