地及房地产开发流程相关培训

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1、土地调研、一级整理及房地产开发流程大连亿达房地产股份有限公司开发部2011年3月土地调研一、 土地调研目的二、土地调研类别三、土地成本测算1、进行成本测算需掌握的基本条件当地的动迁政策调研地块周边近三年的土地挂牌价格调研地块周边当前正在销售的商品房市场价格调研地块周边当前二手房市场价格土地调研2、 土地成本测算需要信息分析及推定的数据根据周边地块的容积率，结合是否存在限高情况，推算调研地块的容积率。根据当前市场动迁情况，分析推定调研地块动迁成本，及土地成本。根据本公司财务测算模式，推算建设成本、各项费用。根据调研地块当前市场价

2、，推算应当控制的成本。四、形成土地调研报告例：关于沙河口区域土地调研报告土地一级整理一、 土地一级整理相关法律法规二、土地一级整理相关流程三、征地组件相关材料1、土地管理与调控相关法律法规（约36篇）《中华人民共和国土地管理法》（2004.8.28修正）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）2、土地规划利用相关法律法规（约9篇）《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第74号）《土地利用总体规划编制审批规定》（国土资源部令第7号）《土地利用年度计划管理办法》（土地资源部令第26号）3、土地征用相关税费法

3、规（约12篇）《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》（财政部、税务总局第49号令）《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》（财综[2006]48号）一、 土地一级开发相关法律法规文件名文件号发文单位颁布时间土地管理与调控中华人民共和国土地管理法（修正）第九届全国人大常务委员会全国人大常委会1986.06.25中华人民共和国土地管理法实施条例国务院令第256号国务院1998.12.24国务院关于深化改革严格土地管理的决定国发[2004]28号国务院2004.10.21国务院关于加强土地调控有关问题的通知国发[200

4、6]31号国务院2006.08.31辽宁省人民政府关于加强土地管理和调控的实施意见辽政发[2007]5号辽宁省人民政府2007.02.08国务院关于促进节约集约用地的通知国发[2008]3号国务院2008.01.03辽宁省人民政府关于促进节约集约用地的实施意见辽政发[2008]21号辽宁省人民政府2008.07.03文件名文件号发文单位颁布时间土地规划利用土地利用总体规划编制审批规定国土资源部令第7号国土资源部1997.10.23土地利用总体规划编制审查办法国土资源部令第43号国土资源部2009.02.04土地利用年度计划管理

5、办法国土资源部令第26号国土资源部2004.11.01中华人民共和国城乡规划法主席令第七十四号全国人大常务委员会2007.10.28城市规划编制办法实施细则建设部建规[1995]333号建设部1995.06.08城市规划编制办法（修正版）建设部令第146号建设部2005.12.31禁止用地项目目录（2006年本）国土资发[2006]296号国土资源部发革委2006.12.12文件名文件号发文单位颁布时间土地相关税费篇中华人民共和国耕地占用税暂行条例国务院令第511号国务院2007.12.01中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施

6、细则财政部、税务总局第49号财政部、税务总局2008.02.26关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知财综[2006]48号财政部2006.11.07国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定国务院令第483号国务院2006.12.31国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知国办发[2006]100号国务院办公厅2006.12.17中华人民共和国土地增值税暂行条例国务院令[1993]第138号国务院1993.11.26中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字[1995］006号财政部1

7、995.01.27辽宁省人民政府关于对全省城镇土地使用税地段等级和税额标准进行调整和综合平衡的通知辽政发[2006]16号辽宁省人民政府2006.01.01辽宁省人民政府关于调整全省城镇土地使用税应税范围和税额标准的通知辽政发[2007]12号辽宁省人民政府2007.02.28大连市人民政府关于调整城镇土地使用税有关政策的通知大政发[2007]74号大连市人民政府2007.06.29关于调整市内四区土地级别及土地出让金标准的通知大连市人民政府2003.06.19辽宁省国土资源厅关于国有企业改革中土地出让金管理问题的答复辽国土资

8、发[2005]102号辽宁省国土资源厅2005.07.21二、 土地一级整理相关流程土地一级整理流程简图二、 土地一级整理主要节点流程1、策划设计条件下达2、土地农转用办理程序3、土地征用程序4、土地挂牌程序1、策划设计条件下达2、土地农转用办理程序3、土地征用程序4.1、平