房地产开发流程及相关法律实务

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1、房地产开发流程及法律实务－－房子是如何修成的国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证商品房销售许可证买房看五证，哪五证？目录第一节开发主体制度第二节项目审批制度第三节项目建设制度第四节项目合法性分析实务第五节总结一、几种称呼：投资商、开发商、发展商第一节房地产开发主体制度二、设立条件注册资本：建设部规定、地方规定人员条件：工程技术人员和财务人员一般条件：股东、资本、章程、住所、名称特殊条件三、资质制度（一）建设行业资质制度概述（二）房地产企业资质等级和审批（三）资质制度法律渊源：城市

2、房地产管理法、城市房地产开发经营条例、房地产企业资质管理办法四、类型（一）专营企业以房地产开发作为公司主要经营业务的企业。（二）项目公司以房地产开发项目为对象而从事单项房地产开发经营的企业。（三）兼营企业主要从事其他经营业务，并兼营房地产开发的企业。五、房地产开发企业的特征和组织结构（一）特征1、资金密集型企业2、组织型企业：勘察企业、设计企业、施工企业、监理企业、销售代理企业、咨询企业（二）组织结构1、前期部2、工程管理部3、设计管理部4、市场销售部5、行政财务部第二节房地产开发审批制度——房地产项目的

3、准生证※一个项目前期经理的职责描述1、具体办理项目规划报批手续；2、负责办理项目计划报批手续；3、负责办理土地报批手续；4、负责办理市政报批手续；5、负责与人防、消防、环卫、环保、教育、商业、园林、交通、节水国家安全、文物、军队、防疫等部门的协调,并办理相关手续；6、与测绘勘探部门联系办理与设计图纸有关的建筑初勘测绘工作；7、负责项目地名的申报，并取得有关批复；8、负责办理项目开工审批；9、负责办理预售许可证、工程验收手续、土地证、房产证等手续；10、负责配合征地拆迁工作的组织与协调。※任职资格1.专科以

4、上学历，3年以上大型房地产项目前期开发工作经验；2.熟知房地产开发的相关政策、开发流程、及报审、报建各项手续的审批程序；3.与相关政府部门有良好的人脉关系；4.具有较强的人际沟通能力和文字功底，良好的职业道德。目录一、概述二、项目立项制度三、项目规划制度四、项目土地制度五、项目建设制度一、概述（一）含义按国家规定的工程投资项目核准和备案要求，建设单位就各阶段的工作向主管部门的报批和批准手续。（二）特征1、涉及部门多2、灵活性强（三）流程（四）法律渊源关于基本建设程序的若干规定（国家计委等1978年4月22

5、日）《国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知》二、项目立项管理制度（一）含义建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可，可以进入项目实施阶段。（二）管理方式1、政府投资：审批制2、企业投资备案制：非核准制或审批制的一般项目核准制：重大项目和限制类项目，由《政府核准的投资项目目录》界定审批制：企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资金申请报告。（三）特点1、政策性强2、干预性强（四）法律渊源：国务院关于投资体制改革的决定企业投资项目核准暂行办法中央预算内投资补助和贴息项目管

6、理暂行办法外商投资项目核准暂行管理办法境外投资项目核准暂行管理办法温家宝主持国务院常务会议要求暂停审批核电项目……（四）严格审批新上核电项目。抓紧编制核安全规划，调整完善核电发展中长期规划，核安全规划批准前，暂停审批核电项目包括开展前期工作的项目。（五）文书：项目建议书、可行性研究报告、开工计划。（六）主管部门：投资行政主管部门，一般为发改委（七）土地供应方式改革对房地产项目立项制度的影响三、项目规划管理制度（一）含义为了实现一定时期内社会的经济和社会发展目标，确定城乡性质、规模和发展方向，合理利用城乡土

7、地，协调城乡空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。（二）法律渊源基本法律：城乡规划法其他法律：（三）规划控制要素建筑用途建筑形式位置关系建筑密度建筑高度容积率绿化率教育配套停车位……（四）文书规划要点选址定点规划意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证（五）主管部门1、综合性规划部门：规划行政主管部门2、专业性规划部门：人防、公安交通、园林、教育、消防、市政等行政主管部门。（六）规划知识－五线1、城市红线：城市道路两侧边界控制线。2、城市绿线：城市绿地范围的边界控制线。3、城市紫线：历史文化建设的

8、边界控制线。4、城市蓝线：现有城市水体规划水期边界控制线。5、城市黄线：城市基础设施用地的控制界线。（一）文书：建设用地预审（二）主管部门：土地行政主管部门四、土地管理制度（一）文书：工程招投标、施工许可证。（二）主管部门：建设行政主管部门五、工程报建制度电力建设项目的前期手续？第三节项目建设制度一、建设环节：勘查、设计、施工、监理二、政府管理：质量监管、招投标管理、资质管理制度“帝湖东王府”项目建设的违法事实未经规划许可擅自