房地产开发流程培训

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1、目录一、房地产基础知识二、房地产开发流程房地产知识系列培训“泉顺·北岸生活”小区鸟瞰0一、房地产基础知识全民所有制:所有权属于国家代表的全体人民,具体由国务院代表国家行使。集体所有制:村农民集体;村内两个以上农村集体经济组织的农民集体。在集体土地上建造的房屋售价是商品房价格的1/5~1/3,无产权,国家征回土地时,业主风险大。(一)中国大陆现行土地制度1国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权,没有所有权。一、房地产基础知识(一)中国大陆现行土地制度2房地产市场:      一级市场,是

2、指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。      二级市场,是指土地使用权出让后,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。   三级市场,是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。房地产:房地产又称不动产,是房产和地产的总称,房产总是与地产联贯为一体的,具有整体性和不可分割性。中国住宅房产沿革简史:新中国成立后的传统福利分房,由国家和职工所在单位投资建设,以实物形式无偿或近似无偿分配给职工。1978年6月,中共中央、国务院正式宣布将实行住宅商品化政策。1982年实行政府、单位、个人各负担房价的33%的

3、“三三制”售房。1994年,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施,源于新加坡、首先在上海试点的住房公积金制度全面建立。1999年,全国停止福利分房制度,中国建设银行发出中国第一份个人住房抵押贷款。一、房地产基础知识(一)现行土地制度3国有土地使用权出让方式——土地一级市场招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式国有土地使用权出让年限居住用地:70年工业用地:50年教育、科技、文化卫生、体育用地:50年综合或其它用地:50年商业、旅游、娱乐用地:40年一、房地产基础知识(一)中国大陆现行土地制度4一、房地产基础知识(一)中国大陆现行土地制度国有土地使用权出让方式——土地二级市场城中村

4、改造西安模式——“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重”1.城中村改造政府主导,市场运作:统一策划招商,统一编制规划,统一编制改造方案,统一实施拆迁安置,统一实行无形改造工作,以解决好各方利益问题。这一做法,使政府牢牢掌握了改造主导权和方向。城中村改造资金需求量大,必须坚持市场运作的主渠道。整村拆除,安置优先:按照旧村整体拆除,优先建设安置房的原则进行,确保被拆迁人及早入住。原则上整村未拆除的,其他建设项目不得开工建设,只有这样才能改变过去只建新不拆旧,违法建设屡禁不止的局面,确保改造规范进行。为确保村民按时回迁,对已取得方案批复的城中村改造项目,整村拆除后,在符合

5、方案、规划、消防要求的前提下,可先行开工建设安置房。5一、房地产基础知识(一)中国大陆现行土地制度国有土地使用权出让方式——土地二级市场城中村改造西安模式——“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重”1.城中村改造有形改造与无形改造并重:我市所进行的改造,不是简单的拆旧建新,而是有形改造与无形改造同步推进、互相促进,实现彻底意义上的改造。无形改造是指农业户口转为居民户口,集体经济转为股份制经济,撤村建社区,集体土地转为国有土地。6城中村改造中几个问题的探讨与研究A.土地问题从目前各地城中村运作情况来看,土地政策仍是制约城中村改造顺利推进的一个瓶颈问题。郑州等城市采取依

6、据《土地法》规定,采取确权登记的办法,转为国有划拨土地。目前,我市依据《土地法》规定,也采取了类似办法进行土地转性。但这一做法各地都还没有得上级部门的正式认可。B.改造资金问题城中村改造所需资金量巨大。资金问题已成为制约改造工作顺利进行的核心问题之一。开发商需要行业扶持政策,降低开发商投资风险和运营成本,帮助度过难关。一、房地产基础知识(一)中国大陆现行土地制度城中村改造西安模式——“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重”参考:城中村西安经开区城中村改造调查.doc7一、房地产基础知识(一)中国大陆现行土地制度一、房地产基础知识(一)中国大陆现行土地制度国有土地使

7、用权出让方式——土地二级市场2.公司股权转让如果一家房地产公司试图转让公司名下的土地使用权,将面临一系列土地管理法律、法规的制约;但如果通过转让公司股权获取土地使用权的收益,依照公司法的规定,则几乎没有任何障碍。在这样的制度安排下,房地产公司一般不会选择直接出让或受让土地使用权的方式,而是选择转让或受让股权的路径。眼下,这种操作的合法性问题开始受到房地产业界、司法界和学界的关注。参考:通过股权转让获取土地收益房地产老总风险有多大.doc8一、房

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