聊聊未来商业地产发展之路.doc

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1、聊聊未来商业地产发展之路最近和儿个电商的朋友在一起，每个人都是踌躇满志，因为生意好啊，轻轻松松一年做到几十万、上百万的利润。听的我是心惊肉跳的，为什么？因为网店生意好，势必然影响线下的实体店的销售。实体店卖不好，就没人开店，没人开店，就没人敢投资商铺，那谁来买我们的商铺啊？好大的鸭梨呀。在这里，我们就不禁要问了，现在商业地产开发的如火如荼的,那么多的城市综合体的出现，我们靠啥来吸引客户啊？今天的万达模式已经遭遇了其在运营上的问题了，我们还需要学习什么呢？作为一个地产开发商，商铺岂能一卖了之？这样的企

2、业又能发展多久呢？那么，我们该怎么做？回归到原始，我们需要了解的是，未来的消费模式是什么样的？我们首先来看下，淘宝里面在卖什么？打开一看，卖服装、食品、玩具、数码产品等等，似乎什么都在卖，今天的网络购物2013年已经突破1万亿，啥概念？占社会消费品零售总额的5%0啥是社会消费品零售总额？指批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民和社会集团的消费品零售额。以服装行业为例，2010年，服装网络销售额1620亿元，占服装行业的整体比重已由07年的1.8%迅速提高到11.7%o2013年我没看

3、到统计数字，但是至少这个数字要超过30%以上。啥意思呢？服装行业一直是购物中心的主力业态之一，受到这部分的冲击，购物中心的经营压力就增加了很多。购物中心压力大了，必然会放缓开店的步伐，而购物中心又一直是作为商业综合体的主力业态。商业综合体必然面临招商难的问题。没有大商家入驻，想卖好商铺，难呐！这样一倒推，我自己都是一身的冷汗，那这话就要落到我们刚才说的，未来的消费模式是什么样子了？前面说了，网络购物已经成为改变人们生活的一部分，但，我们的生活中还有很多东西是网络是无法取代的。比如，吃饭、运动、看电影

4、等等。这就是现在比较流行的一种综合体模式的思路所在，就是体验式商业模式。所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。戴德梁行的一项分析报告认为，“体验式商业”最常见的载体是购物中心，因为购物中心在建筑设计、空间品质和经营模式上，更易于实现“体验式”的要求；同时，购物中心在业态组合上的丰富性和多元化，也为体验式业态的存在提供了契机。有一组数字最能够说明传统商业与体验式商业的本质区别：以百货为代表的传统商业，其零售类业态的占比

5、能达到70%-80%,是商业体中的绝对主导；而在“体验式购物中心”中，以休闲娱乐、儿童教育等业态为代表的体验式业态,在购物中心中的占比可达到20%-30%甚至更高。体验式消费功能的核心，是增加人们购物过程中的愉悦感。根据研究机构的统计，消费者在超市逗留的平均时间是45分钟，而真正的体验购物中心的消费者逗留时间约为2.5到3小时。这说明在体验式购物中心，购物已不是人们的主要目的，消费者将更多的时间花在了购物之外。分析人士认为，体验式业态对于一个商圈的成熟度往往具有较大的促进作用。其实所谓体验式有由浅到

6、深的过程，一个显著的事实是万达的改变，从最初以购物中心为主发展到目前主打餐饮娱乐，进而演变为融入更多体验式感受的文化旅游方向。目前，体验式商业有三种模式：第一个模式我们临沂也有，就是以购物+餐饮+娱乐的过程，这个临沂最典型的是和谐广场，全国最典型的就是早期的万达广场，基本上就是万达百货+餐饮部分+大型超市+娱乐（KTV+电影院），它的物业形态模式非常固定，全国一张脸，但是能满足一般消费者的需求。第二个模式是在业态组合不变的基础上，增加建筑形态的变化和内部装饰的变化，更多吸引消费者的参与功能，比如南京

7、的水游城依托水系贯穿整个建筑，比如香港的朗豪坊的通天梯和巨石墙等，它能刺激消费者的感官，从而增加停滞时间，达成更多的消费目的。第三个模式就是文化了，这一点上做的最好的无疑是迪斯尼乐园，在这里，你除了有视觉的冲击、能有好吃的，还有的就是它独特的文化理念。总之，第三个模式绝对最好玩,最刺激，能让你有再次回来的冲动。这三种模式，目前最简单做的最多的是第一种，但是最具有前景的是第二种，难度最大的是第三种。这里面我最推崇的是第二种，其实我们想想第二种操作难度其实无外乎把大型游乐、文化、运动、旅游等等这些与消费

8、相结合起来，但是，对促进商业价值的提升，是有极大的好处的。当然，虽然体验式商业在吸引人流方面，表现出了强大的优越性，但是众多的体验式商业也存有弱点，比如餐饮业W以聚集人气，但是它为购物中心创造的租金收入较低，通常会拉低整个商业项目的租金回报。而其他许多体验式项目，也都存在着占地面积大、租金回报低的情况。如何平衡资金量，对于很多商业综合体的开发商来说，就是要考虑的问题了。随着临沂城市综合体越建越多，我们相信购物中心也会一家接一家涌现，体验式商业必然也会出现了同质化倾向。