关于不动产投资项目成本管控问题.doc

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1、关于不动产投资项目成本管控问题【摘要】项目成本管控是建设项目管理的一项重要工作，它贯穿于建设项目管理的全过程，是建设项目管理的关键所在。【关键词】动产项目成本管控不动产项R的成本管控是指项目投资及管理方通过加强管理和控制，在研发、生产、销售、服务等领域把成本降到最低限度，以此获取竞争优势，提高项目经济效益。当前不动产项目竞争主要集中在两个方面：即产品的差异化和高效的成本管控。谁能在保证项目高品质、产品独树一帜的前提下，将成本尽可能降低，谁就能在竞争中具备更大的优势。加强项目成本管控，首先要明确不动产项目的成本构成

2、。一、不动产投资项目成本的构成（-）土地成本：指获得土地的费用支出，如拆迁补偿费、土地税、施工现场三通一平费用、基础设施配套费用及市政接口费用等。（_）工程建造成本：主要指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又称工程造价。（三）前期费用：主要指勘察、设计、报建、科研等费用。（四）管理成本：主要指公司为组织和管理项目开发经营活动而发生的人力资源及行政成本。（五）财务成本：主要指资金成本和税务成本。二、项目成本管控体系的特点及做法（一）努力做好投资项目的决策一个项目的开发决策工作是成本控制的关键，决

3、策对项目的使用功能、实施方案和主要投入做出总体策划，决策优劣将直接影响整个成本控制。投资成本决策的关键是建立成本控制目标。由于决策阶段影响项目投资的程度最高，因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标。投资决策阶段的成本控制目标就是投资概算，这将是拟投资建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据。（二）土地成本管理I:地成本通常是不动产投资最主要的成本构成，应充分考虑其潜在的风险和升值空间，准确估值，合理储备，降低土地成本。在整个开发过程中，土地一旦到手，其成本就基本确定，

4、直至项目完成也不会有较大变化。控制土地成本关键在于事前根据规划条件和项目定位进行准确的成本分析并防范交地及付款风险。对于公开招投标或拍卖地块，应加强区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，采取一定的投票策略。做好政策咨询工作，中标履约过程中争取土地开发、交地以及付款等有利的条件,最大限度降低土地成本。（三）前期费用管理成本控制的重点为设计阶段（报建费、勘察费等比重较小）。项目设计直接影响建设成本、建设周期及工程质量。尽管设计费用一般只占项目总投资的很小比例（仅占总成本的2%）,但对工程成

5、本的影响却很大（设计结果决定了工程造价的85%以上）。因此，设计管理是工程成本管理的重中之重。一方面，合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议。另一方面，设计部门应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析。1.设计企业及方案的选择是保质量、降成本的关键。但由于一方面缺少合格供应方积累，另一方面，设计把控缺少经验和专业人才，使得设计仍流于形式。因此，无论是

6、规划设计还是装修设计，均应采取多单位、多轮次比选，争取最优性价比。2.优化限额设计。从安全可靠、经济合理、实用方便角度出发，将概算按单位工程、专业、工种等细化，要求设计人员提高市场意识，使设计更为精确，起到控制成本的作用。在项目前期尽可能确定有关技术经济指标，防止设计失误导致的成本增加。在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、於含量、节点设计等对工程造价影响大的内容，同时也可作为施工图设计单位选择的重要依据。在满足建筑效果的前提下，控制高档装饰用料和建筑材料的使用对工程造价的影响。3.优化市场定位。在项目前期阶段，

7、将市场策划与设计相结合，对使用功能、户型、面积、结构等进行合理定位。（四）工程成本管理工程成本约占项目总成本的55-65%左右，要全方面、多角度对工程成本进行有效管控，主要通过以下措施来实现：1.建立成本目标并进行分解，制定出各种成本的具体控制指标，责任落实到位。避免三编工程，实行工程量清单招标；对变更也要建立成本控制措施，建立责任制。1.实施动态管理。对成本及时分析，实行异对预警、正确纠编。对国家政策、法规及相关部门出台的规定等具有“风向标”性质的信息进行采集、分析，及时把握投资方向。避免或减少政策变动对成本所

8、造成的损失。2.根据工程特点梳理、优化管理流程，把握工程合同、材料、签证、结算等环节，降低成本，对设计图纸、材料样板等提前研究，招标准备工作也应尽早开始。举例来说：设计图纸要求外墙采用花岗石，国产、进口材料效果不同，价格差异也很大，决策时就需要根据项目定位进行综合评判，达到设计效果与建造成本的平衡。3.积极引进市场体制和竞争机制，在承发包上实行招投标。在平等条件下对多家单