2010年长沙万科城阶段性营销策略报告.ppt

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1、万科城阶段性营销策略报告08.03.26Page1报告结构1市场大势2客户分析3营销策略执行1市场大势Q1：我们目前的所面临的环境发生了哪些变化？Q2：我们未来所面临的竞争格局？Q1：我们目前的所面临的环境发生了哪些变化？2010年政策释放回顾：春节前，信号初现行政手段（门槛提升）+金融手段（加息+贷款门槛提升）从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。明年1月1日起，不足5年的普通住宅转让，将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税。12月17日，五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地

2、出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，中央明确了2010年房地产调控的主要任务：遏制房价过快上涨。明确二套房贷首付不低于40%；房企应一次性公开所有房源，明码标价对外销售房屋；省级政府对楼市稳定负总责。2009.12.172009.12.232010.1.172010.1.10行政手段金融政策国土部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况。2009.12.23从2010年2月25日起,上调存款类

3、金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.2.122010.2.3中国银行2月3日确认在全行范围取消第一套房七折优惠利率，最低只能打八五折。09年底-2010年年初国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》涉及方面核心内容加快住房建设用地供应计划编制1、科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划（1）确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。（2）要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。2、协调推进住房用地供应计划实施促进住房建设用地有效供应1、确保保障性住房用地供应。2、严格规范商品房用地出让行为

4、。（1）严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。（2）严格土地竞买人资格审查。（3）严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。3、坚持和完善土地招拍挂制度。切实加强房地产用地监管1、实施住房用地开发利用申报制度；2、加强土地开发利用动态监测；3、强化保障性住房用地供后监管；4、严格依法处置闲置房地产用地；5、加强房地产用地开发利用诚信管理建立健全信息公开制度1、公开住

5、房供地计划；2、公开土地出让公告；3、公开土地出让和划拨结果；4、公开土地开发利用信息；5、公开违法违规用地查处结果开展房地产用地突出问题专项检查1、明确房地产用地专项检查的重点内容；2结合出让合同清理制定专项检查方案；3、严肃查处房地产用地中的违法违规行为；4、切实加强对专项检查工作的组织领导和政策指导。引导供应产品结构：向中小户型供应倾斜；别墅未来稀缺性进一步增强提高拿地门槛，强制加快开发速度及周期2010年政策释放回顾：3月两会后，风声加紧土地控制+供应结构控制，明确重点扶持民生（刚性需求）2010年政策释放回顾：4月中，继续升级金融手段针对性全出，剑指投资，打压消费

6、重点抑制房价时间政策名称主要内容2010.4.1公积金贷款调整2010年4月1日起，已有房产产权面积超过140平米的，不予发放住房公积金贷款。已利用贷款购买住房、又申请第二套房公积金的家庭首付比例不得低于40%2010.4.16贷款买二套房首付禁低于50%对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍2010.4.18高房价地区可暂停三套房贷商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

7、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月起，集中发布金融手段，房贷银根全面缩紧2010年政策影响：如出一辙的调控手法最终依赖金融手段调整消费端迫使市场退热。历史回顾：2007年上半年一线市场受政策影响市场下调上一轮市场调整政策回顾：1、调整结构：90/70政策，对价格影响不大2、打压投资：5年内二手房不得出手转让3、紧缩银根：二手房房贷全面停放；一手房首付提升，利率优惠取消；一手房二套以上首付，利率加倍提升本轮市场调整政策回顾：1、调整结构：90/70政策重申2、打压投