南通壹城阶段性营销报告

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1、南通壹城阶段性营销报告分析现状、锁定目标、精准营销2012年11月09日引言目前区域内的竞品数量较多，市场12月份推盘的风险性最高，如何降低风险又能够实现二期尾盘快速区划的目标，我们目前只能借势三期卖二期，同时也正好为了3期的蓄水。由于目前市场情况不乐观，年内整体市场走势不清晰，客户观望气息浓厚，故年终销售不容乐观，在剩余房源的销售过程中，暗折暗扣力度建议加大，以加快去化速度。结合活动和三期的即将公开，强势去化房源，以保障资金回笼，实际价格以集团内部团购的最低价，分点数分项目进行折扣。难于蜀上道青难天，？易难否否

2、？？粮破知敌天草敌己众下论论论论论提纲一．宏观分析（宏观政策、土地市场、南通成交情况、媒体表现统计）二．竞品分析（各竞品简述及量价走势分析）三．阶段目标（1.剩余房源分析，2.目标导向推导）四．营销战略（1、指导性方向确定2、主导广告语）五．形象策略（1、案场横幅2、楼梯灯光字3、入口标识亭子4、清水样板间5、售楼处周边和街区罗马旗6、销售道具完善)六．推广策略（1.线下推广2、夹报3、直邮4、软文5、短信6、邀请函直邮7、高档消费场所易拉宝和台卡8、百货微型展9、户外）七．价格策略（1、案场价格引导2、特价房源

3、推出）八．活动策略（详见拉斯维加斯方案）目录一．宏观分析二．竞品分析“基于市场”三．阶段目标四．营销战略“借势3期”五．形象策略六．推广策略七．价格策略“精准策略”八．活动策略天一下、宏论观分析政策导向：2012年政府换届期间，至年底预计政策无松动迹象2012.08.24住建部：地方不得以任何理由放松调控；2012.08.29发改委：稳定房地产市场调控政策不动摇；2012.09.24住建部：对放松楼市调控地区将适时实行问责；近期正值十八大，国务院发表：坚决打击投机，不要幻想房地产大反弹；全年成交走势：下半

4、年成交量出现短暂回3月开始通城各项目以高折高扣为主打，刚需客升既进入回落户逐渐回到市场，成交量出现小幅回暖现象；2012年1-10月住宅成交走势2000180017911600150414001200第四季度市场1000形势严峻80060062757454051040043031320013912501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月10月土地成交表现：本月共有20宗土地挂牌，并未延续9月南通土地市场的“推地潮”，与9月45宗土地挂牌量相比下降了62.5%。竞得单位/起挂价成交价序号区域地块编号地块坐落

5、用地性质出让年期成交日期人（元/㎡）（元/㎡）10月土地挂牌中，只新华路、长泰远宏集团1港闸区R12032居住70年10月10日43504350路东有限公司有一宗土地遭到流江苏隆源将达路东侧、2开发区M12220工业50年10月12日生物科技384384拍，位于通州区张芝武夷路北侧有限公司小森机械山镇，用作商住型用江广路西侧、3开发区M12221工业50年10月12日（南通）384384武夷路北侧有限公司地，挂牌价3750元/永和路南、长居住、商业、居住70年，商业、仲本企业4港闸区CR12033华路西商务商务4

6、0年10月19日有限公司36003600平米。其余挂牌成交南通宝湾幸余路南侧、的土地有一宗位于崇5港闸区W12222仓储50年10月29日国际物流384384秦灶河西侧有限公司川区，用作拆迁安置幸福大道东侧、林森物流6港闸区W12223中心规划路南仓储50年10月29日集团有限384384房；6宗位于港闸区，侧公司幸福大道东侧、林森物流一宗用作居住，一宗7港闸区W12224中心规划路北仓储50年10月30日集团有限384384侧公司用作复合型地产开幸余路南侧、林森物流8港闸区W12225交运物流一期仓储50年10

7、月30日集团有限384384发，其余均用作仓东侧公司储；2宗位于开发区，南通天一学田东苑东、居住（拆迁安9崇川区R1203470年10月31日置业有限390390龙王桥东路南置房）公司用作工业开发；其余南通华德11宗位于通州区，大兴仁镇孙家桥商业40年、住宅7010通州区CR2012-075商住10月22日房地产有16502260村2、4组年限公司多用于工业开发本周成交表现（11.5-11.11）：全市共成交228套，比上周成交增加49套，环比上涨32.02%；本周多家开发商利用“光棍节”主题大搞活动，大打折扣牌

8、，特别是刚需小户型项目，达到良好去化效果本周平媒表现：本周共有20个楼盘在平面媒体上投放广告，相对于上周20个楼盘，无显著变化。排名区域楼盘《南通日报》《江海晚报》投放内容物业类型二期全新亮相预约1崇川区万濠星城2版图片2.5版图片住宅5000=200001版图片，1/3软1版图片，1/3超越八仙城百万变千2崇川区五洲国际广场住宅文软文万1/2图片，1/3软首次开盘！狂销