南通壹城阶段性营销报告.pdf

《南通壹城阶段性营销报告.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、南通壹城阶段性营销报告分析现状、锁定目标、精准营销2012年11月09日引言目前区域内的竞品数量较多，市场12月份推盘的风险性最高，如何降低风险又能够实现二期尾盘快速区划的目标，我们目前只能借势三期卖二期，同时也正好为了3期的蓄水。由于目前市场情况不乐观，年内整体市场走势不清晰，客户观望气息浓厚，故年终销售不容乐观，在剩余房源的销售过程中，暗折暗扣力度建议加大，以加快去化速度。结合活动和三期的即将公开，强势去化房源，以保障资金回笼，实际价格以集团内部团购的最低价，分点数分项目进行折扣。难于蜀上道青难天，？易难否否？？粮破知敌天草敌己众下论论论论论提纲一．宏观分析（宏观政策

2、、土地市场、南通成交情况、媒体表现统计）二．竞品分析（各竞品简述及量价走势分析）三．阶段目标（1.剩余房源分析，2.目标导向推导）四．营销战略（1、指导性方向确定2、主导广告语）五．形象策略（1、案场横幅2、楼梯灯光字3、入口标识亭子4、清水样板间5、售楼处周边和街区罗马旗6、销售道具完善)六．推广策略（1.线下推广2、夹报3、直邮4、软文5、短信6、邀请函直邮7、高档消费场所易拉宝和台卡8、百货微型展9、户外）七．价格策略（1、案场价格引导2、特价房源推出）八．活动策略（详见拉斯维加斯方案）目录一．宏观分析二．竞品分析“基于市场”三．阶段目标四．营销战略“借势3期”五．

3、形象策略六．推广策略七．价格策略“精准策略”八．活动策略天一下、宏论观分析政策导向：2012年政府换届期间，至年底预计政策无松动迹象2012.08.24住建部：地方不得以任何理由放松调控；2012.08.29发改委：稳定房地产市场调控政策不动摇；2012.09.24住建部：对放松楼市调控地区将适时实行问责；近期正值十八大，国务院发表：坚决打击投机，不要幻想房地产大反弹；全年成交走势：下半年成交量出现短暂回3月开始通城各项目以高折高扣为主打，刚需客升既进入回落户逐渐回到市场，成交量出现小幅回暖现象；2012年1-10月住宅成交走势20001800179116001

4、50414001200第四季度市场1000形势严峻80060062757454051040043031320013912501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月10月土地成交表现：本月共有20宗土地挂牌，并未延续9月南通土地市场的“推地潮”，与9月45宗土地挂牌量相比下降了62.5%。竞得单位/起挂价成交价序号区域地块编号地块坐落用地性质出让年期成交日期人（元/㎡）（元/㎡）10月土地挂牌中，只新华路、长泰远宏集团1港闸区R12032居住70年10月10日43504350路东有限公司有一宗土地遭到流江苏隆源将达路东侧、2开发区M12220工业50年10月12日生物科

5、技384384拍，位于通州区张芝武夷路北侧有限公司小森机械山镇，用作商住型用江广路西侧、3开发区M12221工业50年10月12日（南通）384384武夷路北侧有限公司地，挂牌价3750元/永和路南、长居住、商业、居住70年，商业、仲本企业4港闸区CR12033华路西商务商务40年10月19日有限公司36003600平米。其余挂牌成交南通宝湾幸余路南侧、的土地有一宗位于崇5港闸区W12222仓储50年10月29日国际物流384384秦灶河西侧有限公司川区，用作拆迁安置幸福大道东侧、林森物流6港闸区W12223中心规划路南仓储50年10月29日集团有限384384房；6宗位

6、于港闸区，侧公司幸福大道东侧、林森物流一宗用作居住，一宗7港闸区W12224中心规划路北仓储50年10月30日集团有限384384侧公司用作复合型地产开幸余路南侧、林森物流8港闸区W12225交运物流一期仓储50年10月30日集团有限384384发，其余均用作仓东侧公司储；2宗位于开发区，南通天一学田东苑东、居住（拆迁安9崇川区R1203470年10月31日置业有限390390龙王桥东路南置房）公司用作工业开发；其余南通华德11宗位于通州区，大兴仁镇孙家桥商业40年、住宅7010通州区CR2012-075商住10月22日房地产有16502260村2、4组年限公司多用于工业

7、开发本周成交表现（11.5-11.11）：全市共成交228套，比上周成交增加49套，环比上涨32.02%；本周多家开发商利用“光棍节”主题大搞活动，大打折扣牌，特别是刚需小户型项目，达到良好去化效果本周平媒表现：本周共有20个楼盘在平面媒体上投放广告，相对于上周20个楼盘，无显著变化。排名区域楼盘《南通日报》《江海晚报》投放内容物业类型二期全新亮相预约1崇川区万濠星城2版图片2.5版图片住宅5000=200001版图片，1/3软1版图片，1/3超越八仙城百万变千2崇川区五洲国际广场住宅文软文万1/2图片，1/3软首次开盘！狂销