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1、估值及咨询服务部内部培训(IPO评估部分)主讲人:卢铭恩先生日期:2007年11月9日估值及咨询服务部内容一.我们的客户二.香港交易所新股上市评估要求及范畴三.工作流程及与其他中介机构配合四.估值方法五.上市案例六.Q&AClientLogoGoesHereCBRichardEllis
2、Page2估值及咨询服务部我们的客户°地产类企业世邦魏理仕
3、頁數3估值及咨询服务部我们的客户°工业，零售及其他企业世邦魏理仕
4、頁數4估值及咨询服务部全球主要资本市场公司首次公开发售证券可选择之资本市场ß香港主板及创业板(H)股及红筹ß新加坡交易所ß美国纳斯达克交易所ß美国
5、纽约交易所ß英国伦敦交易所世邦魏理仕
6、頁數5估值及咨询服务部香港交易所新股上市评估要求条例要求概述:ß评估基准日ß三个月有效期ß载于招股书附录之评估报告内容ß物业权益定义ß中国境内物业及中国法律意见世邦魏理仕
7、頁數6估值及咨询服务部香港交易所新股上市评估要求《上市规则》中对物业评估及数据的要求涉及的相关条例:ß《上市规则》-主板第3A章–尽职调查/专业顾问工作范围ß《上市规则》-主板第5章–所有物业权益ß《上市规则》-主板第12项-应用指引-法律意见书ß《上市规则》-主板第16项-应用指引-经营性租约豁免申请ß《上市规则》-主板第21项-应用指引-尽职调
8、查ß《澄清公告》-香港交易所1998年3月25日发布世邦魏理仕
9、頁數7估值及咨询服务部香港交易所新股上市评估要求所有物业权益只要是由上市集团及其子、孙公司及分支机构占用—都需有合法的占用、使用权在所有的国家地区及法律体系–视乎业务的覆盖范围有产权作为业主自用租用作为投资(收租)出租其它任何的合同权益作为未来发展用途作为销售用途与各地法律顾问协助公司理顺所有的物业占用/使用都有合法的档及基础及附合上市条列产权–建立理顺产权文件/产业权益清淅租用–完整租约条款/出租业主权益/租约合法性/租用登记世邦魏理仕
10、頁數8估值及咨询服务部香港交易所新股上市评估要求作为
11、销售用途已竣工建筑面积在开发中建筑面积作为未来发展用途待开发建筑面积其它任何的合同权益作为投资(收租)写字楼商场服务公寓/酒店作为业主自用写字楼销售中心服务中心生产,其它生产附助设施员工宿舍生活设施世邦魏理仕
12、頁數9估值及咨询服务部香港交易所新股上市评估要求《澄清公告》澄清有关涉及中国内地土地及物业评估中相关权益的规定，即：在什么情况下，新上市申请人必须就其位于内地的土地、物业持有：°土地使用权证书；及/或°房屋所有权证书注意：此公告只适用于新上市申请人°新上市申请人所有国内土地及物业，均须有：1）长期使用权证书；及/或2）房屋所有权证书世邦魏理仕
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14、10估值及咨询服务部香港交易所新股上市评估要求尽职调查ß保荐人在选择专业顾问时应考虑有关顾问的专业资格、经验及资源等，以确保其专业能力及独立性ß保荐人与专业顾问会面及检讨条款，特别要注意的是，专业顾问的工作范围及限制条款会否对报告的可靠性构成负面影响ß保荐人须就专业顾问对发行人的了解，以及对所采用数据的可靠性作出评估，从而了解专业顾问是否能依据有关资料作出合理意见世邦魏理仕
15、頁數11估值及咨询服务部香港交易所新股上市评估要求尽职调查ß保荐人须对有形资产作实地视察。进行实地视察可以让保荐人确认渉及上市的资产是否确实存在，并能确定其规模、质量以及相关的业权数
16、据。ß此工作未必可以授权予其它专业人士如物业估值师等进行。ß保荐人可考虑邀请估值师陪同视察，估值师藉其专业知识能对物业质素、违例建筑及结构等提供有用的意见。世邦魏理仕
17、頁數12估值及咨询服务部香港交易所新股上市与评估相关的要求注意选择专业顾问/监察估值师工作程序:ß保荐人应确认估值师是否有充足的资源作配合，并了解估值师是否拥有《上市规则》内所要求的专业资格。而在进行估值前，保荐人亦应要求估值师提供一个完善的工作计划及人手安排。ß在监察估值师工作的同时，亦应仔细查阅有关的业权文件，确定发行人物业的业权，并要求估值师提交工作程序报告及现场视察报告世邦魏理仕
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19、頁數13估值及咨询服务部香港交易所新股上市与评估相关的要求注意选择专业顾问/监察估值师工作程序:ß选择合适的合作伙伴及建立有效的监察制度及程序ß能减低各机构/保荐人本身以及市场的风险世邦魏理仕
20、頁數14估值及咨询服务部工作流程估值的工作过程分为多个阶段﹕客户委托前期培训现场勘察评定估算审查备案签发报告大量印刷报告定稿基准日调整世邦魏理仕
21、頁數15估值及咨询服务部工作流程前期培训阶段ß企业负责人必须如实申报企业/上市集团所拥有的物业ß提供物业申报表，披露其物业之状况ß准备好所有有关的权属证明，例如承租/出租物业之租约ß内地物业的产权证，在建物业的施工证，待
22、开发物业的规划证及土地证等等现场勘察阶段ß根据企业负责人提供的物业申报表在现场对
