世邦魏理仕商业项目策划报告

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1、大连市海昌名城策划报告世邦魏理仕目录1前言11.1本项目须解决的问题11.2解决方法12大连市房地产发展状况及特征分析22.1大连市商业市场分析22.2大连市消费模式和特点23项目周边已建成商场业种业态情况分析43.1天伦商厦43.2天百大楼（天津百货大楼）43.3国泰商业大厦53.4新世界百货63.5巴黎之春购物中心63.6友谊商城73.7胜利广场73.8大连商场83.9秋林女店93.10大商新玛特93.11百年城103.12迈凯乐113.13分析结论124项目竞争对手分析134.152号地(天和广场)134.

2、253号地(天植商城)134.354号地(天海科技城)及55号地(天龙商城)134.456号地(民生乐园)144.5修竹地块144.652号地对面地块1422《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789大连市海昌名城策划报告世邦魏理仕4.7分析结论155项目基本情况分析175.1项目概况175.2商业气氛分析175.3结论分析:176本项目竞争力分析186.1项目优势

3、分析186.2不利因素分析196.3项目竞争力研判197项目定位217.1项目档次定位：217.2功能定位：217.3目标买家及消费群：217.3.1针对的目标买家：217.3.2主要消费目标客户：227.4品牌定位227.5广告定位228推广时机239项目定价策略249.1三号地（天植商城）价格策略249.1.1定价方法249.1.2楼层系数249.2项目成本分摊计算259.3我们的定价策略和方法259.3.1均价定位259.3.2具体操作：259.3.3系数制定269.3.4楼层建筑面积均价2610付款方式策

4、略2722《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789大连市海昌名城策划报告世邦魏理仕11媒体策略2811.1报纸在媒体组合中的运用2811.2电视广告的运用2811.3电台广告在媒体组合中的运用2811.4车身广告在媒体组合中的作用2811.5其它媒体2812项目分货计划2912.1推广节奏2912.2项目分货计划3013促销措施3113.1针对负二层、三层销售的促

5、销措施3113.1.18+8+8计划3113.1.2购铺易计划3213.1.3完全创业计划（零首期）3313.2针对一层内街、负一层、二层销售的促销措施3313.2.1利润分成计划3313.2.2折扣：3513.3其他策略3513.3.1使用权出售：3513.3.2旧业主介绍大行动3513.4租赁策略3513.4.1抬高租金、延长免租期策略3513.4.2引入“全球特许经营加盟协会”3613.4.3与“国际名牌”总代理合作经营3613.4.4带租约出售3713.4.5保底出租3814营销推广建议3915推广部署4

6、015.1第一阶段形象建立期4022《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网www.fangce.net海量房地产资料免费下载0755-83513598QQ:69031789大连市海昌名城策划报告世邦魏理仕15.2第二阶段：公开发售一期4315.3第三阶段：项目调整期4715.4第四阶段：强势销售期4815.5第五阶段消化期4916招商安排与计划4917附件5012前言2.1本项目须解决的问题大连市位于辽东半岛南端，是中国东北部的最著名的旅游城市，大连市中心区

7、常驻人口仅为180万，商场供应量和市场压力较大，仅去年市场推出量就高达213万平方米，目前全市商场空置面积高达130万平方米，并且商场经营和产品档次同质化比较严重。预计未来几年本项目附近将有一大批的商业物业涌现，加剧了市场压力。本项目处于大连市传统的商业圈中,大连市政府对天津街的重点改造，使天津街将打造成大连市最大的具有欧陆风情，集购物、旅游、娱乐等于一体的多元化的商业步行街。虽然目前天津街进行市政改造工程，但该地段仍保持浓厚的商业气氛，包括胜利广场至普照街一段天津街，以天伦商厦为主要商业设施；保安街至上海路一段

8、的天津街，包括国泰大厦，天百大楼等商场仍然是大连市主要的购物中心。因此本策划方案重点解决的问题将集中在以下几个方面：1.在竞争压力强大的市场中，如何制订准确的市场定位，选择合适的目标客户；2.在同质化严重的区位上，如何突出项目的差异性，减弱区位劣势的影响；3.在商业市场低迷的情况下，本项目如何通过适当的营销策略和手法，使项目收益更大。22《2008-2009年中国房地产策