世邦魏理仕大连海昌名城商业项目策划报告

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1、目录1前言11.1本项目须解决的问题11.2解决方法12大连市房地产发展状况及特征分析22.1大连市商业市场分析22.2大连市消费模式和特点23项目周边已建成商场业种业态情况分析43.1天伦商厦43.2天百大楼（天津百货大楼）43.3国泰商业大厦53.4新世界百货63.5巴黎之春购物中心63.6友谊商城73.7胜利广场73.8大连商场83.9秋林女店93.10大商新玛特93.11百年城103.12迈凯乐113.13分析结论124项目竞争对手分析134.152号地(天和广场)134.253号地(天植商城)134.354号地(天海科技城)及55号地(天

2、龙商城)134.456号地(民生乐园)144.5修竹地块144.652号地对面地块144.7分析结论155项目基本情况分析175.1项目概况175.2商业气氛分析175.3结论分析:176本项目竞争力分析186.1项目优势分析186.2不利因素分析196.3项目竞争力研判197项目定位217.1项目档次定位：217.2功能定位：217.3目标买家及消费群：217.3.1针对的目标买家：217.3.2主要消费目标客户：227.4品牌定位227.5广告定位228推广时机239项目定价策略249.1三号地（天植商城）价格策略249.1.1定价方法249.

3、1.2楼层系数249.2项目成本分摊计算259.3我们的定价策略和方法259.3.1均价定位259.3.2具体操作：259.3.3系数制定269.3.4楼层建筑面积均价2610付款方式策略2711媒体策略2811.1报纸在媒体组合中的运用2811.2电视广告的运用2811.3电台广告在媒体组合中的运用2811.4车身广告在媒体组合中的作用2811.5其它媒体2812项目分货计划2912.1推广节奏2912.2项目分货计划3013促销措施3113.1针对负二层、三层销售的促销措施3113.1.18+8+8计划3113.1.2购铺易计划3213.1.3

4、完全创业计划（零首期）3313.2针对一层内街、负一层、二层销售的促销措施3313.2.1利润分成计划3313.2.2折扣：3513.3其他策略3513.3.1使用权出售：3513.3.2旧业主介绍大行动3513.4租赁策略3513.4.1抬高租金、延长免租期策略3513.4.2引入“全球特许经营加盟协会”3613.4.3与“国际名牌”总代理合作经营3613.4.4带租约出售3713.4.5保底出租3814营销推广建议3915推广部署4015.1第一阶段形象建立期4015.2第二阶段：公开发售一期4315.3第三阶段：项目调整期4715.4第四阶段

5、：强势销售期4815.5第五阶段消化期4916招商安排与计划4917附件5012前言2.1本项目须解决的问题大连市位于辽东半岛南端，是中国东北部的最著名的旅游城市，大连市中心区常驻人口仅为180万，商场供应量和市场压力较大，仅去年市场推出量就高达213万平方米，目前全市商场空置面积高达130万平方米，并且商场经营和产品档次同质化比较严重。预计未来几年本项目附近将有一大批的商业物业涌现，加剧了市场压力。本项目处于大连市传统的商业圈中,大连市政府对天津街的重点改造，使天津街将打造成大连市最大的具有欧陆风情，集购物、旅游、娱乐等于一体的多元化的商业步行街

6、。虽然目前天津街进行市政改造工程，但该地段仍保持浓厚的商业气氛，包括胜利广场至普照街一段天津街，以天伦商厦为主要商业设施；保安街至上海路一段的天津街，包括国泰大厦，天百大楼等商场仍然是大连市主要的购物中心。因此本策划方案重点解决的问题将集中在以下几个方面：1.在竞争压力强大的市场中，如何制订准确的市场定位，选择合适的目标客户；2.在同质化严重的区位上，如何突出项目的差异性，减弱区位劣势的影响；3.在商业市场低迷的情况下，本项目如何通过适当的营销策略和手法，使项目收益更大。2.2解决方法1.通过市场分析，获取项目在市场上竞争力的重要信息，从而进行准确

7、定位；2.运用整合与创新的技巧，对营销主题进行细致策划，构筑项目参与市场竞争的有力平台，营造项目的核心竞争力；1.了解目标客户的喜好和消费习惯，创造最合适的销售推广体系。大连市房地产发展状况及特征分析1.1大连市商业市场分析大连是中国东北沿海地区对外开放最早的沿海城市，现在便捷的高速公路和铁路，加上原有的船运等交通设施更加快了大连和日韩港台和内地的贸易发展。目前从整个大连市地区市场来看，各个百货公司和零售企业以及餐饮娱乐业的经营路线。一些国际性的名牌也都在大连出现，说明了大连市民正日趋追求时尚消费。另外大连有良好的饮食风尚，如日式的吉野家、韩式料理

8、、西式的快餐如KFC和麦当劳等都已入驻大连，也有各式各样的西饼屋，咖啡厅都分散在市区各个角落，说明大连市民饮食消费的多元化