浅析土地使用权抵押.pdf

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1、法制面面观地使用权抵押是担保制度的重题，如果将房屋所有权设定了抵押其目的是促进和维护交易安全。土地土要组成部分，对促进资金融通权，而宅基地使用权不能设定抵押使用权的抵押权属于担保物权的范和商品流通，保障债权的实现，发展权，就会在抵押权实现时出现房屋所畴，所以，土地使用权的抵押登记也社会主义市场经济具有重要意义。有权人没有土地使用权，宅基地使用不例外。《担保法》是调整抵押关系的法律，权人没有房屋所有权的矛盾现象，即按照《担保法》第四十一条、四然而，实践中却存在着许多与《担保“房地分离”，会使权利处于不确定十二条的规定，土地使用权抵押登记法》规定不尽一致，甚至矛盾的规

2、定状态，违反权利的确定性原则，所是抵押合同的生效要件，与第四十三和作法，本文重点从划拨土地使用权以，对宅基地使用权不能进行抵押这条规定的其他财产抵押登记的对抗第中的问题来分析。一规定不能简单地照此理解。三人主义有所不同。一、关于可设定抵押权的土地正确的理解应该是宅基地使用权然而，实践中却有不同于《担保使用权的范围不得单独设定抵押权，但可以和地上法》和《行政许可法》关于土地使用按照《担保法》第三十四条、第建筑物所有权共同设定抵押权。另外权抵押生效要件的规定和做法：三十六条的规定，可设定抵押权的土一个值得推敲的问题是关于承包“四全国土地行政主管部门在办理土地使用权有：

3、（1）国有出让土地使荒”土地使用权的抵押，对此，将在地使用权抵押登记时一直执行的是原用权；（2）国有划拨土地使用权；本文后面的内容中讨论。国家土地管理局（1997）国土（籍）（3）乡（镇）村企业土地使用权；二、关于土地使用权抵押的程序字第2号文件《关于土地使用权抵押浅析土地使用权抵押■包头市国土资源局孙亚峰（4）承包取得的“四荒“土地使用按照《担保法》第三十三条的规登记有关问题的通知》，在该文件中权。定，抵押是指以抵押财产或财产权利规定，“以划拨方式取得的国有土地其中，国有出让土地使用权和作为债权的担保，以保证债权的实现使用权抵押，应在评估机构评估地“四荒“土地使

4、用权可单独设定抵押和债权人的优先受偿权。所以，抵押价，经土地部门确认，并批准抵押，权，其余的均需与地上建筑物共同设权的存在以债权的存在为前提。设立核定出让金额后，抵押人和抵押权人定抵押权。抵押权以前应有有效的债权债务合同签订抵押合同”（《55号令》第四十需要指出的是，《担保法》第三存在。五条的规定）。十七条第（二）项中规定了不得设定按照《担保法》第三十八条规这里存在几个问题：抵押权的四种土地使用权，其中对宅定，抵押人和抵押权人应签订抵押合第一，按《担保法》规定，抵押基地使用权的规定容易让人产生争同。所以，抵押行为是法律行为。登记是抵押合同的生效要件，并未要议。抵押

5、合同成立后，要按《担保求抵押时履行批准手续，所以，这是《担保法》第三十四条第一款第法》第四十二条第（一）和（二）项土地部门自设的行政许可，而按照（一）项规定，抵押人所有的房屋可的规定办理抵押登记。《行政许可法》的规定，规范性文件以抵押，也就是说农村居民在依法取三、关于抵押登记不得设定行政许可，在该法实施前已得的土地上建造的房屋的所有权可以按照民法理论，对不动产物权应设定的应予以撤消，同时，这样也与设定抵押权，这样一来就带来一个问进行公示，而公示的方式就是登记，作为上位法的《担保法》相抵触。而442006.1总第十期作为“批准论”依据之一的《55号时的价格，出让金还

6、按原数额计算，律约束力。担保物权所担保的债权的令》也与上位法抵触，这是可以理解就违背了公平原则，违反了《担保诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时的，因为制定时间一前一后。而国土法》第五十六条所规定的抵押权实现效结束后的二年内行使担保物权时，资源部国土发（2004）9号文件中关时才核算出让金的规定。所以，预先人民法院应当予以支持。”的规定来理于办理抵押登记即视同批准则是既违核定出让金数额既不合法也不合理。解，即抵押登记的存续期间最长应为所法又可笑。批准属于行政许可范畴，那么，如何防止恶意低价抵押土担保债权的诉讼时效结束后二年。而登记属行政确认范畴，怎么能等同地使用权呢？

7、《担保法》第五十一和五、关于抵押权实现起来呢？但其结果还是可取的，即只五十三条对此已做了明确规定，即优按《担保法》第五十三条的规办理登记，不需办理批准。先受偿的财产价值只能与担保的债权定，抵押权实现的条件是债务履行期第二，抵押合同签订前核定出让相符，如前者少后者多，要另行提供界满而抵押权人未受清偿。抵押权实金于法无据。这样做的出发点是，如担保，如后者少，前者多，只受偿担现的方式是：（1）抵押人与抵押权果抵押人恶意将价值超出债权金额的当的部分，剩余部分仍属于抵押人。人协议以抵押物折价；（2）双方协土地使用权抵押给抵押权人，抵押权第三，按《担保法》，抵押合同议以拍卖、

8、变卖抵押物