商业街区规划设计方案.doc

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1、商业街区规划设计方案一、规划背景规划地区地处城市商业中心区东北部，南临城市东西向轴线淮路，西临城市南北向轴线淮海北路，东临城市次干道路，北临交通路及市体育健身广场。规划用地总面积9.3公顷（不含保留现状部分）。该地区交通条件优越，商业金融地位十分突出，是全市最重要的黄金地段。为促进社会经济的健康快速发展，加快城市化和现代化城市进程，加快中心城市建设步伐，改善人居环境，提高城市品位，树立良好城市形象，市委、市政府决定启动市商业中心区的规划建设，先对其东北片区进行城市意向设计方案竞选。二、规划依据1、市城市总体规划（2001－2020年）。

2、2、市“十五”计划及2003年市中心城市建设目标。3、市中心商业区东北片区概念规划设计任务书。4、建设部《城市规划编制办法》。三、规划区现状分析与定位策划1、现状概括与分析（1）用地现状与构成地块现状有商业设施、宾馆、办公、小学、新建小区以及旧住宅楼。沿淮路从西向东依次为淮海宾馆，新亚商城（建设中），水利局勘察宿舍，时代超市。沿淮海北路从南向北依次为淮海宾馆，淮海永红商厦，新华书店（已设计待改建），东港大酒店，市公交公司，路灯管理处、万国物业，工商银行。沿路向北到交通路依次为时代超市，时代花园小区，零散住宅的（底层沿街为小店面），清河小

3、学。地块部多为住宅，多为低层（2-3层），也有少量多层（5-7层）。沿师专路两侧为店面。（2）建筑质量与风貌淮海宾馆主楼为八十年代常见造型的15层大厦，略显旧，地处城市中心最重要的交通节点，难以体现时代感，达不到标志性建筑的要求。沿淮路：新亚商城在改建中，体量庞大。可以由过街天桥直接进入。水利局勘察宿舍外观较旧。时代超市新完成立面改造，用色鲜艳、明快。沿淮海北路：淮海永红商厦外观较旧，建筑质量一般；体量上类似于淮海大厦的裙房。新华书店已经过建筑设计，待重新开发为书城，功能不变；附带宾馆住宿。东港大酒店与市公交公司紧连，建筑外观质量一般；

4、公交公司占地较大，容量极低。路灯管理处与万国物业的外装饰为涂料饰面，仿古典欧式风格，与作为城市主干道建筑所要求的品位形象不甚相符。工商银行主立面新做完外装饰，用材良好，能体现一定的时代感；但是次立面改善不大。沿路：时代花园小区面貌较新，质量良好。清河小学建筑外观一般。其它建筑质量较差。（3）空间肌理与街巷沿街建筑大都与相邻道路保持平行或垂直，并将机理往地块部延伸。师专路对向师专大门，基本与路垂直相交；对部房屋的机理和朝向有较大作用，并形成街巷空间。淮海宾馆的布局略显突兀，与周边道路没有明确关系。（4）道路交通与设施区道路网络不成系统，流

5、线组织紊乱，人车混行，可达性不佳，机动车行进困难，停车无序；导致城市中心交通压力增大。（5）周边环境与景观地处中心区，西南角与城市中心雕塑___淮海明珠相邻，参与围合城市节点，景象繁荣。地块侧为体育健身广场，开阔美观。路灯管理处的马路对面为昌盛路，要考虑对景。路对面为师专，景观绿化良好，文化氛围浓郁。2、发展优势（1）区位优势显著地处城市中心的黄金地带，交通便利，人气旺盛。（2）文化底蕴与资源丰富与师专和体育馆、健身广场相邻，发掘城市底蕴，人们易于共鸣。（3）经济形势好目前正好是经济飞速发展、人们生活水平提高的时代，人们对于商业开发有迫

6、切要求，当然对开发形式的多样化也有要求。利用中心区的原有基础，有条件建设成高品位、现代化、多样化的商业区。（4）开发整体化、系统化整合地块的一体化规划，便于引入新概念，形成功能、流线、商业模式、空间形式的系统；满足人们现代休闲娱乐的需求，树立城市新形象。3、发展定位该地区可以发展成最有活力和吸引力的商业中心区部分，包括大型商场和小型零售商业街结合的形式，兼有餐饮、娱乐、休闲；并且附带宾馆、办公、金融等功能。四、规划原则与目标（1）规划坚持社会效益、经济效益与环境效益的统一，将近期开发与城市长远发展目标结合起来，实现可持续发展的战略目标。

7、（2）营造一个具有现代化气息和地方化特色的新中心商业区形象，提高城市品位，改善城市形象，增强城市竞争力。（3）贯彻“以人为本”原则，为本地市民和游客创造一个休闲购物、娱乐游憩的现代化场所；改善该地块的城市窗口形象，增强人民的自豪感。（4）规划力求可操作性，要求既具有整体控制的刚性原则，统一规划，集中管理，分期实施；又肯有适应性，应对不确定开发需求。五、功能区划与用地布局功能以商业为主，兼顾各种互补功能。功能组织根据任务书要求结合现有商业布局和地段条件考虑，强调功能多样化，使用时段尽量覆盖较长时间，使核心区保持热闹氛围。地块功能以商业为主

8、，兼顾各种互补功能是国际步行商业街开发建设的重要经验。城市步行商业街可以整合商店零售业、办公、酒店、文化娱乐设施等多种功能，发挥多元性市场综合效益。商业设施的效益主要建立在人流聚集的基础上，如果把城市休闲娱