房地产行业不一样的地产周期：从“同起同落”到“城市分化”-20190709-银河证券.pdf

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1、不一样的地产周期：从”同起同落”到”城市分化”CHINAGALAXYSECURITIESCO.,LTD.房地产行业分析师/潘玮2019年7月中国银河证券股份有限公司CHINAGALAXYSECURITIESCO.,LTD.1/2921476791/36139/2019070910:02CONTENTS01

2、房地产行业呈现周期性特征02

3、四轮小周期回顾03

4、行业未来总量周期性减弱，城市周期性增强04

5、投资建议05

6、重点推荐标的CHINAGALAXYSECURITIES2/2921476791/36

7、139/2019070910:02房地产行业呈现周期性特征Chinagalaxysecurities1234501

8、房地产行业呈现周期性特征ChinagalaxysecuritiesCHINAGALAXYSECURITIES3/2921476791/36139/2019070910:02房地产行业呈现周期性特征1.1地产行业基本面呈周期变化Chinagalaxysecurities123452005年以前，受人口红利、房改政策红利、城镇化快速推进的共同作用，房地产行业基本面长周期向好，此后受政

9、策调节影响，小周期分化凸显。到目前为止，大致每三年左右可划分为一个小周期。20020人口红利、政策红利促进周期一：05年周期二：08年周期三：12年周期四：15年房地产行业迅速发展5月-08年8月9月-11年12月01月-15年03月04月-至今151501010055000-5-50-102000/2/12000/8/12001/2/12001/8/12002/2/12002/8/12003/2/12003/8/12004/2/12004/8/12005/2/12005/8/12006/2/1

10、2006/8/12007/2/12007/8/12008/2/12008/8/12009/2/12009/8/12010/2/12010/8/12011/2/12011/8/12012/2/12012/8/12013/2/12013/8/12014/2/12014/8/12015/2/12015/8/12016/2/12016/8/12017/2/12017/8/12018/2/12018/8/12019/2/1商品房销售面积累计同比商品房销售额累计同比70城住宅价格指数同比（右轴）CHINAG

11、ALAXYSECURITIES4/29资料来源：中国银河证券研究院整理21476791/36139/2019070910:02房地产行业呈现周期性特征1.2房地产调控政策在控房价与稳增长之间往复，Chinagalaxysecurities政策工具种类多样化12345地产的政策调整的核心逻辑在于“保经济”与“保民生”之间的博弈，在房价飙升时期，中央为保民生通常先于地方收紧政策，而在市场下行时期，地方财政承压，为保经济表现出地方先于中央放松的规律。602013.03调整二2016.10房企拿201

12、7.06北京、2004.04提2007.03-08央2010.04手房个人所得地融资受限上海、广州、行四次加息“新国十条"2010.09限2013.02高房地产项购政策出台“新国五条”税征收标准天津等10城50目资金比例上调房贷利率2007.09二2013.1114城套房首付不2011.01二套房出新政，加2016.12加快402005.03得低于40%首付提升至60%，码楼市调控研究建立房地“国八条”利率提升至基产长效机制2017.10302009.12国四条：准利率的1.1倍房住不炒2006

13、.05遏制部分城市房“十五条”价过快上涨2016.08苏州、20厦门等核心二线2018.06限城市重启限购售限购政策10密集出台02008.09西2014.04江苏2008.10央安、沈阳开2012.02芜湖、无锡推出买房(10)行系列新政始鼓励买房武汉、扬州等地送户籍政策2015年稳定住房消支持房地产放宽购房标准费，坚持因城施策2018.11合肥、(20)2008.11"四万2008.12《关于促进2012.06央行3年2014.09廊坊、苏州等亿“财政刺激半首次下调存贷2014.05地限购、

14、人才房地产市场健康发“930”新政央五条政策放松展的若干意见》款基准利率(30)2004-022004-072004-122005-052005-102006-032006-082007-012007-062007-112008-042008-092009-022009-072009-122010-052010-102011-032011-082012-012012-062012-112013-042013-092014-022014-072014-122015-052015-102016-03