房地产行业：行业发展换挡，城市周期兴起-20190628-海通证券.pdf

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1、证券研究报告（优于大市，维持）《行业发展换挡，城市周期兴起》涂力磊（地产行业首席分析师）SAC执业证书编号：S08505101200012019年06月28日如何理解当前基本面2019年前5月行业基本面与我们先前预期之间的差异：1）行业数据2019年前五个月累计增长情况好于我们先前预期表：房地产开发投资预测–同比增速细项拆分预测土地施工新开建筑安装设备其他房地产购置费面积工面积工程工程工具费用开发投资2018预期（%）60.004.5016.00-3.00-8.00-10.0045.009.432018实际（%）57.005.2017.20-

2、2.30-10.50-1.7044.109.502019E（%）悲观5.003.000.002.000.000.006.443.00%中性8.005.003.005.000.000.009.485.00%乐观10.006.005.006.000.000.0011.517.00%注：表中2018年和2019年预测数据来自2018.12.07发布的《房地产行业2019年展望：延续下行趋势不失速》资料来源：Wind，海通证券研究所2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明如何理解当前基本面2019年前5月行业基本面与我们先前预期之间的差异：2）假设6

3、到12月同比无增长情况下，我们认为行业销售仍有望创历史新高表：房地产2019年开发投资预测–假设6到12月同比无增长2019年前52018年全年2019年2018年2018年拟合数同比项目2019年拟合*月累计同比累计同比增1-5月6-12月全年2018年增速增速速房地产投资额46075亿元78843亿元124918亿元120264亿元3.87%11.20%9.50%新开工79784万平137151万平216935万平209342万平3.63%10.50%17.20%销售额51773亿元101195亿元152968亿元149973亿元2.00

4、%6.1%12.17%注：2019年拟合数是用2019年1-5月累计数据加上2018年6-12月累计数据得到，相当于假设2019年6-12月无增长资料来源：Wind，海通证券研究所3请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业发展换挡，城市周期兴起对于未来行业发展的看法：1）行业发展换挡：2016年因城施策后，行业主要指标的同比增速波动区间较前几轮波动区间明显收窄图：房地产行业主要数据指标月度累计同比数据（%）——投资端图：房地产行业主要数据指标月度累计同比数据（%）——房价资料来源：Wind，海通证券研究所4请务必阅读正文之后的信息披露和法律

5、声明行业发展换挡，城市周期兴起对于未来行业发展的看法：2）城市周期兴起图：人口流动带来城市差异发展北京、天津、呼和浩特、临沂、太原2019年环渤海城市群前五月累计成交面积同比大幅增长，青岛、烟台、石家庄累计成交面积同比缩量较多。上海、六安、南通、宿州、常熟、昆山、淮长三角城市群南等城市2019年前五月累计成交面积保持同中西部城市群比增长，台州、泰州、江阴、淮安等地区累计成交面积呈负增长。南昌、成都、西宁、赣州2019年前五月累计成交面积同步增速不断下探，郑州、大湾区城市群长沙、武汉市场逐渐升温，惠州、江门出现负增长，深圳、肇庆和珠海等重庆同比

6、降幅逐渐收窄城市累计成交面积同比增速增幅逐渐扩大。资料来源：克尔瑞，海通证券研究所5请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明行业发展换挡，城市周期兴起对于未来行业发展的看法：3）行业红利被企业红利逐步取代图：影响房企核心要素简析图销售金额营业成本三项费用核心净利润有自持物业的可以1）可售面积单价销售费用通过增加自持物业比重对冲开发毛利管理费用产品类型率下滑，2）通过公地理位置融资成本允价值变动增加净新开工拿地成本利润限制政策销售规模信用评级土地储备股东背书资料来源：海通证券研究所6请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明投资逻辑我们对估值区间的判

7、断•内外部环境因素：1）2019年宏观经济去杠杆转入稳杠杆，行业调控政策进一步趋严的可能性较小2）PE估值很难回到18年底部•坚持因城施策：1）行业整体周期波动收窄，继续巩固集中度提升的逻辑2）估值瓶颈短期无法有效突破7请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明投资逻辑个股选择思路：从PEG从发寻找“高EPS增速和低PE估值”企业表：2019年1-5月不同梯队房企销售排名2019年1-51-5月操盘口1-5月操盘口1-5月权益销月销售情径销售金额同比径销售面积同比同比权益比重售（亿元）况（亿元）（万平米）1-1015130-1.8%12232-2

8、.3%125873.2%83%11-2055384.9%39846.1%44563.3%80%21-303651-9.5%2715-1.2%31852.9%87%3