2019下半年房地产行业投资策略：深耕细作，比拼内功-20190710-申万宏源.pdf

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1、深耕细作，比拼内功2019下半年房地产行业投资策略证券分析师：王胜A0230511060001研究支持：龚正欢A0230117070004曹一凡A02305181100022019.7.10投资摘要•2019年5-6月各地调控政策收紧，调控目标1：控房价，月度监控，季度警示，主要参考70城住宅价格指数。2019年4月为当月同比最高点11.4%，5月略有回调至11.3%，2019年5月为年内环比最高点0.7%，预计6月将有所回落。调控目标2：控地价。3月起，土拍市场快速升温，Q2300城土地出让金增速高达47%，6月300城土地出让金增速回落至33%，预

2、计Q3持续回落。2019年1-6月一线城市土地出让金增速36%，二线城市26%，三四线城市-3%。调控手段：行政+融资约束。•Q3行业基本面下行压力较大。5月商品房销售面积增速转负，预计7月下行幅度加大，预计2019Q3增速大幅下行至-4.0%，Q4较为平缓，全年增速-4.3%。5月投资增速大幅回落，6月承压，开发投资额增速预计2019Q3、Q4逐级下行，全年为6.5%。6月土地出让金增速收窄，预计Q3、Q4持续下行；5月新开工增速大幅回落，预计单季增速Q3转负。•“限价”“限融资”常态化后：限融资致使集中度继续提升，利好具有融资优势的房企，Q3信托收

3、紧，在货币环境中性的前提下，依然以融资优势房企为主要投资标的。限价指的是限售价、限地价，行业毛利率已呈下行趋势。开发商需要修炼内功，提高自身ROE。如万科有优质物管背书，二手房保值能力强，具有产品溢价力；华夏幸福通过输出产业园区建设发展服务，获取高毛利率；保利地产、招商蛇口有资源获取能力与较低的融资成本。•投资建议：看好Q3房地产板块，深耕细作、内功深厚，具有中长期投资价值的房企：保利地产，华夏幸福，万科A，招商蛇口，金地集团。静候时机，蓄力待发，在流动性宽松预期下高弹性标的：阳光城、金科股份、荣盛发展。REITs推进利好标的：世茂股份。www.sws

4、research.com2主要内容1.复盘2019年上半年房地产行业政策2.房地产基本面Q2较热，Q3下行压力大，Q3将迎板块博弈机会，Q4基本面企稳3.优选具有护城河与长期竞争优势的房企31.12019年5-6月各地调控政策收紧时间政策主体主要措施影响2019年6月杭州出让地块首次设置“限房价、限精装价格”条件×海南出台人才购房新政，未落户急需人才可购1套房√购房新政从严：外迁入户家庭在限购区域购买住房应落户满1年或连续缴纳12个西安×月的社保杭州中行上调首套房贷利率，基准利率从上浮5%增值8%×苏州、厦门多家银行住房按揭贷款停止放贷，放贷时间延长×

5、天津首套房贷利率最低上浮5%×苏州招拍挂降低一次性报价最高限价×合肥限制关公司竞买同一宗地块×河南汝州棚改项目复工√恩施房地产协会发文禁止房价猛降√南京高淳区放松限购×东莞土地竞拍限最高价×2019年5月银保监会23号文：巩固治乱象成果，严查明股实债、土地融资×住建部对佛山、苏州、大连、南宁住宅价格指数涨幅较大的城市进行预警提示×湖南宁远、包头、兰州打击房企违法违规行为×苏州调整土拍报价方式，重点区域限售三年，二手房限售五年×北京、成都查处房地产经纪机构×贵阳、洛阳、郑州提高住房公积金贷款最高额度√兰州、山西降低落户门槛√南京、广州、厦门等地给与人才住

6、房补贴√重庆实施人才落户“宽门槛”政策√2019年4月东莞上调住宅价格标准√深圳、哈尔滨、合肥整治楼市乱象×辽宁丹东进一步实施限购、限售、限价√遵义提高二套房住房公积金贷款利率√日照、佛山、成都、宿迁、大放宽公积金提取限制√连、青岛等2019年3月各地下调按揭利率√www.swsresearch.com资料来源:creis，申万宏源研究41.2调控目标1：控房价月度监控，季度警示，主要参考70城住宅价格指数2019年4月为当月同比最高点11.4%，5月略有回调至11.3%2019年5月为年内环比最高点0.7%，预计6月将有所回落70个大中城市新建

7、商品住宅价格指数:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比302.5252.0201.515101.050.500.0-5-0.52017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-05-1.02017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-03201

8、9-0570城当月同比（%）一线城市（%）70城当月环比（%）一线城市（%）二线城市（%）三线