房地产开发项目设计管理分析-论文.pdf

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1、因匠盈眦啪laⅡ0，删一房地产开发项目设计管理分析口杭州滨江房产集团股份有限公司唐平■啊莲蛋房地产开发项目的设计管理在房地产开发过程中扮演着极为重要的角色，它对于整个项目的成败起着决定性的作用，设计阶段不仅决定了项目的定位，而且在很大程度上决定了项目实施所采用的技术，同时项目成本的约8O％也在设计阶段确定。因此加强房地产开发阶段的设计管理，对项目的成败具有重要的意义。在本文中，通过对房地产开发阶段中的任务、资源、进度以及成本等四个方面进行分析，阐述了设计管理的重要性，并提出相应方面设计管理的措施。■墨医团■房地产；开发阶段；设计管理近年来随着人们对于住房需求的急剧增长极大地促进了目定位分

2、析、项目产品要求、项目技术要求、项目设计的时间要房地产事业的蓬勃发展，但是随着国家宏观调控政策的出台．以求、项目的成本要求等方面．同时还应对项目当地的政策等情况及行业竞争的加剧．这就要求企业要不断地完善自身管理，提升进行说明．使设计单位能够全面完整地理解建设单位的意图。企业竞争力，这样才能在市场中获得发展【1】。对于房地产企业而项目设计过程中．往往出现对设计任务书不够重视．对设计言．设计成本只占总成本的极小一部分．但是却会对建设成本带单位的要求往往以口头表达并未经过认真推敲，这样就容易引来极大的影响；同时在开发的过程中．由于对设计管理的忽略，起设计方案反复修改，造成时间和成本的极大浪费。

3、因此一份完极大的影响了建设项目的进度、成本以及质量．因此提高对设计善的设计任务书．有利于设计单位更好地理解和贯彻建设单位的管理的重视程度，对房地产项目开发具有重要的意义。在本次的意图，避免过程中的反复。研究中．主要对设计管理中所涉及的任务、资源、进度及成本四个方面的管理进行分析．并提出相应的管理措施。3．设计管理中的进度管理对于房地产企业来讲，时间是保证企业获得利润的一个重要1．设计管理中的资源管理因素，一方面土地成本及建设成本积压产生较大的资金成本，在房地产开发过程中．设计管理最大的资源就是所外聘的设另一方面项目的开发周期越长，项目需要面临的不确定因素就更计单位而在开发阶段的资源管理中

4、，设计管理的第一步就是选多如市场行情以及政策出现变化等，这些都使得房地产开发商希择设计单位，选择合适的设计单位．就意味着开发阶段中设计管望加快建设进度．提高周转速度而设计进度是项目进度管理的理已经成功了一半。在选择设计单位的时候，需要做到以下几个关键一环。加强设计阶段的进度管理可以从以下几方面着手。方面：(1)要详细的根据项目面对的市场以及产品地位，收集有(1)制定合理的设计计划。结合项目的总体开发要求制定合关的资料．针对项目的特点选择合适的设计单位。理的设计计划．如根据项目的计划开盘时间和开工时间确定设计(2)要对开发阶段所需的设计费用进行有效的控制．要切实成果的完成时间。设计计划要综

5、合考虑设计方案调整、设计成果的根据建设项目的要求，确定合理的设计费用。报批等诸多不确定因素，并考虑必要的设计周期来确定。通过合(3)对于已经进行过合作的设计单位，可以建立相连的信息理的设计计划，来指导设计各个阶段的工作安排；在过程中发现数据库，从而合理的选择设计单位与设计人员，有效的降低沟通进度出现偏差时，应采取必要的措施进行纠偏。成本。在设计单位选择过程中．较多选用的是设计招标，一方面(2)标准化设计。标准化设计是加快设计进度的重要措施．通过方案比选来考察设计单位与项目的契合程度，并通过设计方成熟的建设单位通过经验的积累．形成一系列标准化的文件，案体现设计单位的技术水平：另一方面可以通

6、过设计费用的竞争在设计过程中可以直接进行引用既能保证设计品质，又能加快性报价，有效地降低设计费用。设计进度。常见的标准化文件有标准化户型设计、标准化立面设计、标准化建筑节点设计等等。2．设计管理中的任务管理(3)增加设计阶段不同分项设计的穿插。设计过程中涉及在房地产的开发过程中，企业最关注的就是客户的需求、到的专业较多，加大不同工种设计穿插的力度，一方面可以缩短建设的成本以及完工时间等方面的情况，这些要求需要设计单位设计周期，另一方面可以在过程中加强不同专业之间的沟通，避通过技术语言转化到图纸中，而设计任务书就是向设计单位提出免设计方案的反复。比如总图设计过程中，景观设计可以同步开这些要

7、求的书面文件。设计任务书的内容一般包括项目概况、项展；又如户型设计过程中．装修平面布置可以同步进行。=-4ExcissngeP

8、aUomll5星级酒店的空调水系统浅析口珠海市建筑设计院程萌■墨盈本文结合湖北某5星级酒店空调水系统的设计实例，重点就水系统中四管制和两管制的使用条件进行了分析比较，阐述了使用异程系统合理选择管径及阀门的重要性，探讨了空调运行中一次泵变频变流量系统所起到的积极意义，为日后设计高级酒店空调系统提供了借鉴和参考