我国农村宅基地使用权流转机制研究-论文.pdf

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1、《东南学术}2014年第5期我国农村宅基地使用权流转机制研究林绍珍廖桂容摘要：随着城镇化的快速发展，农村人口大量向城镇转移，一方面，建设用地需求不断增长，另一方面，由于宅基地使用权不能流转，大量宅基地处于闲置状态，从而导致土地资源配置低效。为此，建立农村宅基地使用权流转机制，对促进农村宅基地使用权规范、有序的流转，提高土地资源配置效率具有重要意义。文章在分析国内关于农村宅基地使用权流转研究的基础上，从宅基地制度历史变迁过程寻找宅基地使用权流转的合理性。同时，为适应城镇化的发展需要，宅基地使用权流转的权益机制、管理机制、市场机制和风险控制机制等

2、应成为宅基地使用权流转机制建设的主要内容。关键词：农村宅基地；使用权流转；流转机制中图分类号：F301文献标识码：A文章编号：1008—1569(2014)05—0166—07一、引言农村宅基地是我国农民的安身立命之本，是指农村集体经济组织为本组织村民提供的用于建造生活住宅所使用的土地，包括住房、附属用房、小庭院等用地，其所有权属于农村集体经济组织，农民通过申请无偿获取使用权，该使用权可以长期拥有，但不能自由流转。这种制度安排体现了宅基地是农民以农村集体经济组织的成员身份而享有的一种福利，在很长时间里保证了农村生产和生活的稳定。然而，现在这种

3、情况已经发生改变。一方面，政府主导的城镇化正快速发展，对土地需求量急剧上升。2010年，国土资源部对3O个省区市展开了大规模土地调查表明，相当数量的省份存在着“缺地”情况。另一方面，随着市场经济发展，以及农业资本化带来的农村劳动力外流，广大农村出现了“人走房空”的现象，宅基地闲置状况普遍存在，据估计全国闲置宅基地达2000-3000万亩。同时，城乡居民收入差距扩大，其中重要因素是农村居民缺少财产性收入。宅基地作为农民最重要的财产，由于制度的安排使其不能流转，只基金项目：国家软科学研究计划“集体建设用地利用现状及政策选择——以福建为例”(项目编

4、号：2012GXS4D087)；福建省科技厅软科学项目“福建集体建设用地利用状况及政策选择”(项目编号：2012R0035)。作者简介：林绍珍，福建师范大学经济学院博士研究生，福建农林大学金山学院讲师；廖桂容，福建师范大学经济学院博士研究生。《东南学术))2014年第5期能成为农民手中的“死资产”。为此，党的十八届三中全会提出：“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度”。农村宅基地使用权流转问题在新工作一轮的农村改革中成为人们关注的热点问题。二、国内关于农村宅基地使用权流转研究的现状国内理论界关于农村宅基地使用权流转研究存在两种相反的

5、观点，即限制流转与自由流转。无论是限制流转还是自由流转，都能从维护农民土地权利中找到合理的依据。(一)限制农村宅基地使用权流转的观点持该观点的学者主要有孟勤国、陈柏峰、张璇等。其主要理由包括：(1)基于宅基地使用权本质属性的要求，他们分析指出福利性是宅基地使用权的本质属性。它是基于农民作为集体组织成员的身份而获得一份权利，是平均分配，是成员的一份福利。这种特殊的权利属性限定了其不具备自由交易、流转入市的条件。(2)非集体成员如果获得宅基地使用权，不仅会冲击农村集体所有制，还会影响农村集体自营自治，不利于维护农村社会秩序。最后是保障农民居住权的

6、需要。从历史上看，农民通常在生活困难时期出售房屋、土地等。因此，如果放开宅基地使用权流转，农民就会因为贫困而出售宅基地，最终会导致农民流离失所，无家可归，从而破坏中国社会的稳定，加剧社会不平等。(二)农村宅基地使用权自由流转的观点持自由流转观点的学者主要有喻文利、李文谦、罗光宇等。其主要理由包括：(1)农民并不会轻率地出卖房屋或宅基地，作为理性的经济人，农民会对出卖房屋或宅基地的风险进行合理估计。鉴于此，放开宅基地使用权流转并不会导致农民流离失所。(2)不符合法律公平正义原则。宅基地上的住房属于农民的私有财产，农民对其拥有占有、使用、收益和处

7、分的权利，但限制宅基地使用权流转的制度设计实际上剥夺了农民的住房财产权，这对农民而言，是极大不公平的。再次，农民获得宅基地是基于其农村集体组织成员的身份，这种按照出生身份进行社会资源分配方式己经不符合市场经济资源配置要求，不仅不利于土地资源的优化配置，也不利于劳动力自由流动。(3)限制宅基地使用权流转，使土地价格严重被扭曲。一项财产只有在充分交易和自由竞争的情况下才能显示其真实市场价值。限制宅基地使用权自由流转，使其真实交易价值无法得到充分体现，使农民无法共享现代化成果。对比上述两种观点的争论，可以看出，两派之争主要在于微观上如何维护农民的土

8、地权利，宏观上如何维护社会的和谐。笔者认为，从产权方面来说，农民对宅基地不能仅占有和使用的权益，收益权是重要的财产权利，这是农民土地权益的重要体现。从资源配置方面来