商务广场物业管理收支预算说明及分析.doc

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1、商务广场物业管理收支预算说明及分析　　商务广场物业管理收支预算说明及分析提要：物业管理费测算：根据物业管理经验，交付第一年住宅入住率相对较低按50%计，第二年逐渐提高按70%计；商场第一年入住率按70%计更多精品方案　　商务广场物业管理收支预算说明及分析　　（一）物业管理开办费205720元，由开发商承担。　　（二）根据中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》中第四十二条规定“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，所以前期物业管理中前期介入费和前期开办费由贵司承担，具体标准参照我司管理标准的实际要求。物业管理前期介入费用（交付前三个月）2828

2、65元，由开发商承担；交付时物业现场布置、开荒清洁、成品保护等工作由开发商完成。　　（三）收支相抵共盈利12042元。　　交付第一年盈利：总收入2388097元－总支出2388032元=65元　　交付第二年盈利：总收入2571643元－总支出2559666元=11977元　　（四）本测算中住宅物业管理费已包含电梯、加压供水等设备运行能耗费。　　（五）本测算中不包括1—4层的两部提升电梯的年检及维护、运行能耗等相关费用。　　（六）会所及游泳池的收支独立核算。　　（七）测算中物业的所有技术参数（物业建筑面积、总户数等）由开发商提供，若实际操作中参数有所差异，差价部分费用由开发商按实承担。　　

3、（八）收入测算说明及分析　　1、物业管理费测算：根据物业管理经验，交付第一年住宅入住率相对较低按50%计，第二年逐渐提高按70%计；商场第一年入住率按70%计，第二年按90%计，写字楼第一年按70%计，第二年按85%计。　　2、经营用房的测算（含在其他经营收入中）：在交付前几年业主入住率不高，业委会尚未成立，此项费用暂作为收入，该项收入作补充物业公用部位，公共设施设备维修和养护。　　（七）支出测算说明及分析　　1、人员工资：人员工资的测算是参照我司发放标准。　　2、福利费及社会统筹保险的测算：按国家有关政策执行。　　3、绿化养护费：因第一年绿化养护还处于保养期（保养起止期为物业交付之日起

4、至物业交付满一年），养护产生的相关费用由绿化施工单位承担，第二年开始由管理处自行保养，因此在费用测算时，增加了绿化工及绿化用药、用具等费用支出。　　4、公用设施设备维护：因第一年大部分设备或处于维保期，或是新的设备，维保费用相对较低；第二年度设备结束维保期，设备的维保费相应增加。　　5、由于第一年电梯处于维保期相应费用未支出，第二年增加电梯维保费用。　　6、共用电费、水费随着入住率的增加，也将相应提高；绿化用水的增加（第二年绿化由管理处自行保养），在测算中增加了第二年所要耗费的公用水费。　　7、不可预计费：因前期介入费中各项支出费用不稳定，不可预计费按5%计提，物管费测算中第二年度各项支

5、出费用相对稳定，不可预计费按1%提取。　　8、残疾人保障金的年人均收入基数暂按15000元/年.人计算。　　9、其余的费用（如管理费、税金等），按国家有关规定执行。