城镇廉租住房退出机制的重新构建--以上海为例-论文.pdf

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1、城镇廉租住房退出机制的重新构建———以上海为例唐旭君姚玲珍内容提要退出机制是住房保障领域的世界性难题，在中国这个保障资源稀缺的国家尤为重要。本文以廉租房退出机制的三大组成部分———退出条件设定、退出住户甄别和退出方式设计来重塑其模式。以差异化、人性化和动态化的设计理念，构建动态定量模型测算被保障家庭的收入与资产退出标准，从而改变目前简单将退出与准入标准挂钩的做法。在深入分析和借鉴国内外经验基础上，系统设计廉租房退出过渡期、租金动态调整和奖惩结合等退出管理方式，为相关政策制定提供可行的建议。关键词廉租住房退出标准退出过渡期租金调整奖惩机制

2、中图分类号：Ｆ２９９．２７文献标识码：Ａ文章编号：１０００－７６３６（２０１４）０３－００６６－０６退出机制是住房保障体系的关键内容，对中国廉租住房制度的可持续发展尤为重要。随着中国廉租住房规模的逐渐扩大，后期管理问题日渐突出，而廉租房制度运行中“退出难”问题特别严重。值得思考的是，为什么一个为民造福的福利制度在执行过程中却不尽如人意，“退出难”是制度设计不合理，还是廉租房住户素质问题？本文基于中国目前的住房保障体系，构建廉租房退出机制模式。本着对目前廉租房退出机制的完善，从廉租住房退出机制三大组成部分———退出条件设定、退出住户甄别和

3、退出方式设计来分别进行构建。一、动态化设定退出条件：避免住房保障的“夹心层”被保障家庭由于收入或资产的增长、家庭结构变化等不再符合廉租房的保障条件（下文称之为退出条件），就应退出廉租住房保障体系。因此，退出条件的设定是退出机制构建的起点。与准入门槛相对应，廉租房的退出条件主要包括户籍、住房情况以及收入和资产要求。其中收入和资产是关键。目前，中国各城市执行的廉租房退出标准与准入条件挂钩。如２０１２年７月颁布的《上海市廉租住房实物配租实施细则（试行）》（沪房管规范保〔２０１２〕２０号）规定，“租赁合同期满前第４个月内，申请户应当按照规定申报

4、复核，经收稿日期：２０１３－１２－０６基金项目：教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目“中国城镇住房保障体系及运行机制研究”（１３ＪＺＤ００９）；上海市政府决策咨询研究重点课题“上海公共租赁住房退出机制研究”（２０１２－ＧＺ－１８）作者简介：唐旭君上海对外经贸大学讲师，上海财经大学博士研究生，上海市，２０１６２０；姚玲珍上海财经大学教授，博士生导师，上海市，２００４３３。６６城市经济复核审查不再符合实物配租申请条件的，应当按照规定退出承租的住房”。但从国际经验看，这一做法可能存在不合理之处。因为准入条件的设定既要考虑被保障对象，还须考虑

5、政府的当期支付能力（即量力而行）；但退出标准则需要从被保障家庭出发，使其在退出廉租房保障体系后能维持其基本的居住水平，否则“退出难”问题不可避免。（一）廉租住房收入及资产退出标准设计的基本思路根据上海住房保障体系现状，廉租户退出廉租房保障体系后的合理选择是购买经适房，即廉租房收入及资产退出标准设计的基本思路为：符合廉租房退出标准的家庭能够购买经适房，以免成为住房保障的“夹心层”。而经适房的购买，不仅需要有一定的家庭资产积累用于首付款，也需要达到一定水平的、连续的家庭月收入用于［１］归还按揭贷款。因此，有必要将收入和资产结合起来设定退出标

6、准，而不是如现行规定将两者分开考虑。这样，避免了收入略高但没有资产，或资产略多但收入很低的家庭在退出廉租房保障体系时，又没有经适房购房能力。（二）廉租住房收入及资产退出标准设计的基本假设本文进行了两方面的基本假设：假设１：家庭收入Ｉ的２０％用于偿还住房贷款，该家庭能获得住房公积金贷款，标准还款期设定为３０年。从理论上讲，中低收入家庭用于住房的支出比例会随着收入而上升。目前上海廉租房实物配租家庭实际支付租金为其可支配收入的５％；而美国在公共租赁住房实践中，将此标准设定在３０％。根据目前的规定，以两大一小的典型三口之家计算，其家庭可支配收入

7、上限为５７６００元／年，即４８００元／月。２０１０年上海低收入户除房屋租赁费之外的人均消费支出为１２４４２元／年（１２５５５－１１３）①，即１０３６元／月，家庭支出为３１０８元／月。因此，扣除这些支出后还剩１６９２元／月，如果将其中的５０％（即８４６元／月）用于偿还住房贷款（其余５０％用于家庭风险预备资金），该数额占家庭收入的比例为１７．６３％。故本文将此参数设定为２０％。由于住房公积金贷款的利率相对较低，能获得公积金贷款将提高家庭的贷款能力（即可贷款总额）。因此，如果假设廉租房家庭能获得住房公积金贷款，据此设定的收入及资产退出标准是偏

8、紧的。如果不能获得公积金贷款而进行商业贷款，则需将下面公式中的贷款利率ｉ从公积金贷款利率调整为商业住房贷款利率。标准还款期设定为中国住房贷款的最高还款期限，即３０年。延长还款期限可以提高家庭的可贷款总额，因