养老地产跨行业战略联盟开发运营模式研究.pdf

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1、养老地产跨行业战略联盟开发运营模式研究O马智利黄心云马敏达[摘要]随着我国人口老龄化进程的不断加剧，社会养老供需缺口的不断加大，养老地产的开发需求日益显著。然而，养老地产前期投资规模巨大，投资回收期长，涉及行业众多，传统的“全能开发商模式”已不再适应。需在充分整合社会资源、发挥各行业优势的基础上，构建养老地产跨行业战略联盟的开发运营模式。这种开发商与管理者相分离模式的优势在于：能有效解决后期管理专业性要求较高的问题；通过运营商与后期物业经营者的共同设计，可以避免后期经营者因设备问题带来的不必要的改选；与

2、投资机构的联盟，可以有效降低资金成本，实现开发商和投资者的双赢。[关键词]养老地产；跨行业战略联盟；开发运营[中图分类号】F299[文献标识码]A[文章编号]1006---012X(2014)—o5__01o2(04)[作者]马智利，教授，重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045黄心云，硕士研究生，重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045马敏达，重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045存在巨大商机。“养老”已成为目前国人关注的热点话题，养一、引言老院、养老地产及相关产业也逐渐兴起，养老

3、产业在我国尚处于起步阶段，其发展迅速且涉及的范围广泛，既涉及医护根据世界卫生组织的定义，当一个国家65岁及以上人口康复临床服务，又包括行政管理及老年人的日常生活管理。超过全国人口比例的7％时，国家就会进入老龄化。截至2012从养老机构建设标准到评鉴标准，从人力资源配置到从业人年底，国家统计局数据显示，我国65岁以及上人口为1．3亿员的医护康复临床能力要求，从质量管理到风险管理，从养人，占人口总数的9．4％；而随着我国第一代、第二代婴儿潮老机构与医院合作到知情同意及相关法律议题等各方面都有人口老龄化的相继

4、到来，中国人口老龄化的进程将进一步加待完善。如何适应快速增长的老龄化社会养老需求及促进机剧。据联合国预测，我国65岁及以上人口在未来半个世纪都构养老事业发展，是我国当前面临的一个重大课题和挑战。会保持较快的增长速度，在2060年将达到3．69亿的峰值，占总人口数的28％。2013年中国老年人市场的年需求达到1．43二、养老地产开发模式概述万亿元，据有关机构测算到2050年将达到5万亿元左右，而目前中国每年为老年人提供的产品不足1000亿元，供需之间目前，房地产开发在国际上主要有两种主流模式：“香港基金项

5、目：中央高校基本科研业务赍科研专项“我国养老地产融资模式的比较和模式构建研究”(106112012CDJSK006)。四Q2014年第5期经济体制改革模式”和“美国模式”。前者在开发建设营销的全过程都以开堂”的观念和家庭结构不断发生着变化。随着老年人受教育发企业为中心；后者则注重专业化细分和协作，各个阶段由程度的提高、经济状况的改善，老年人和年轻人都愿意拥有不同专业公司负责，以市场化的资本运作为主。由于地缘关自己的独立空间。-3据中国老年科学研究中心10年中3次系和土地产权性质等方面的相似性，目前，我国

6、的房地产开(2000年，2006年，2010年)对中国城乡老年人口进行的追发模式与香港模式基本上如出一辙，即“全能开发商模式踪调查表明，我国老年人独居或配偶居住的比例不断攀升——从融资、买地、建设，到营销、管理的工作均由独立的(如图1所示)，为我国养老地产的发展创造了良好条件。一家房地产开发企业完成。⋯近年来，随着我国房地产市场的囵2000年口2006年■201O年60．6％不断成熟，房地产开发模式也逐渐由“香港模式”向“美国493％50．O％模式”转变，专业化方面开始出现一定细分。40．0％养老地产的

7、开发商主要由传统房地产开发商转型而来，3O．0％20．0％养老地产的开发模式也仍跳不出传统房地产开发模式的窠臼，l0．0％而不同于一般的房地产开发项目，养老地产前期投资大、投O．O％资回收期长、且涉及行业众多。传统的房地产商在前期规划、独居或只与与子女同住三代同住其它配偶同住投资、开发建设及营销阶段，均具有丰富的经验，然而养老地产是以服务供应为核心的产业，其重点在于后期的管理与图12000—2010年中国老年人居住方式的变化服务阶段，涉及老年人物业管理服务业、医疗服务业、娱乐2．有利的社会背景文化产业、

8、咨询服务业等，这些都是开发商此前从未涉及的我国人口的快速老龄化，传统养老观念与消费观念的逐陌生领域，经验极度缺乏。养老地产不同于一般的商业地渐改变，以及政府的利好措施，为房地产商带来了巨大商机。产，其带有一定的福利性，其盈利主要在于后期物业的增值要想抓住新的市场机遇，企业就必须迅速做出反应。房地产及租金回收收益，如果延续“全能开发商模式”，而开发商又企业虽然能发现商机，但苦于术业有专攻，激烈的市场竞争想获得较高的投资回报率，那么对于养老地产