地产行业月报：楼市快速复苏，供给放量或增压力-20200419-平安证券.pdf

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1、证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）地产行业月报楼市快速复苏，供给放量或增压力2020年4月19日平安证券研究所地产团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要本月观点：3月政策及流动性延续中性偏改善趋势，同时楼市快速复苏，50城新房月日均成交降幅收窄38.4pct。展望后市，一方面，考虑2019H2房企以价换量已透支部分需求，叠加疫情期间积压需求已部分释放、房企推盘逐渐恢复，需关注需求承压、供应上升带来的楼市调整压力；另一方面，近期一二线土地市场快速升温、叠加楼市快速复苏，需关注融资端环境边际变化，但考虑目前地产融资渠道、资金用途并未松动，叠加经济下行压力较

2、大，类似2019年大幅收紧可能性较小。板块投资方面，目前主流房企对应2020年估值不足7倍，潜在股息率超过4%，配置价值依旧凸显。建议关注：1）融资管控占优、高股息率的全国性品牌龙头万科、保利、金地、招商等；2）业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健、中南、阳光城、新城等。政策面：“三稳”基调下因城施策持续演绎，后续有望延续。3月涉及房地产调控或流动性政策共出台33条，较2月高点（63条）回落，仍显著高于1月（14条），其中偏松类占比70%。4月17日政治局会议重提“房住不炒”、“市场平稳健康发展”，表明中央层面“房住不炒”、“三稳”仍为调控主基调；同

3、时考虑经济下行压力犹在、部分区域楼市调整压力仍存，仍需房地产发挥“压舱石”作用，预计各地因城施策有望延续。资金面：融资规模放量且成本改善，短期境内债发行或将维持高位、成本延续下行。3月房地产境内债、海外债、集合信托分别发行822亿元、57亿美元、732亿元，环比增长266%、127%、57%；平均发行利率分别为4.12%、7.89%、8.08%，环比减少0.31pct、1.17pct、0.21pct。考虑年内为地产债到期高峰，借新还旧与流动性宽松下，短期境内地产债发行或将维持高位，融资成本也有望延续下行。基本面：1）楼市快速复苏，中期或将承压。3月重点10

4、城周均推房恢复至上年同期32%，50城新房月日均成交同比降30.1%，降幅收窄38.4pct。疫情逐步控制下，预计房企将加快销售与回款步伐，推盘有望继续回升；需求方面随着积压需求继续释放，叠加流动性宽松带来保值需求入市，短期销售有望继续回升；中期来看，考虑需求加速释放、供给则持续增加,市场或仍将承压，库存也有进一步上行压力。2）土地市场热度提升，中期或将降温。随着资金面改善、供地质量提升等，3月土地市场热度提升，百城土地成交溢价率环比上升3.1pct至15.6%，延续上行趋势，成交均价环比增长6.0%。分区域看，三四线因返乡置业减少、后续楼市下行压力更大，房企

5、加速回归一二线，3月一二线土地成交占比提高2pct至52%。展望未来，地方财政压力加大背景下，预计后续政府供地数量有望增加，近期佛山、重庆等地先后增加住宅用地供应计划。但考虑楼市下行压力依旧较大、叠加降负债等需求，多数房企拿地态度保持谨慎，龙头房企恒大、融创均表示全年拿地计划减少，需求或面临萎缩而供给增加，中期来看土地市场或将降温。板块表现：3月申万地产板块跌6.2%，跑赢沪深300（-6.4%）。截至4月17日，地产板块PE（TTM）8.33倍，估值处近五年最低水平。风险提示：1）行业资金压力加大，中小房企资金链风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利

6、率下滑风险。2政策：中央“三稳”仍是主基调，各地因城施策有望延续随着疫情加剧经济与楼市下行压力、地方因城施策空间打开，3月3日金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会重申“房住不炒”，4月17日中央政治局会议也重提“房住不炒”、“市场平稳健康发展”，表明中央层面“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”仍为调控主基调。考虑2020年为中国完成小康目标的决胜之年，受疫情影响，当前宏观经济下行压力犹在，仍需房地产发挥“压舱石”作用；同时部分区域楼市调整压力仍存，在“三稳”背景下，预计后续各地因城施策有望延续。3月以来中央层面主要政策、会议时间部门政策或会议名称政策或会

7、议内容人民银行、财政金融支持疫情防控和经济社会发展坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融3月3日部、银保监会座谈会政策的连续性、一致性、稳定性。1）将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民《国务院关于授权和委托用地审批权3月12日国务院政府批准；2）试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直的决定》辖市人民政府批准。3月27日中央政治局中央政治局会议努力完成全年经济社会发展目标任务，未提及房地产调控1）推进土地要素市场

8、化配置：建立健全城乡统一的建设用地市场