1.深圳城市更新探索与实践王嘉

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1、面向实施的旧城改造规划——深圳市城市更新探索与实践深圳市城市规划设计研究院2011.072010年深圳建设用地总量已超过750平方公里，按照城市可建设用地900平方公里规划目标，延续现有土地供应速度，现存土地资源在10年内就会被消耗殆尽。2在此背景下，旧城改造成为城市空间资源拓展的主要手段3深圳市的旧城改造实践，经历了从旧屋村、零星地块改造转向大规模的旧城区、城中村改造过程，既有经验，也暴露出诸多问题。深圳城市旧城改造发展历程表主要对应城市更新阶段对象主要特征突出问题方式发展阶段萌芽期（80自发零改造零散混乱，缺乏规划的城市萌芽开发单位和旧村自发性年代初-90星式

2、改老旧建筑为主控制和引导，忽视对整体城期的小规模拆旧建新为主年代初）造市面貌的考虑。改造手段单一、忽视对人居发展期（90粗放式旧村、老工业区以市场为动力的自发式环境的要求、改造强度过高、城市快速年代初-本成片改建筑、小型地块、更新为主；政府开始参突破上层次规划控制指标等；扩张期世纪初）造旧商业中心与局部片区改造缺乏整体统筹规划；“城中村”问题城中村、历史街更新内涵规模扩大，方加速期（本大规模区、老商业区、现实问题复杂性造成改造难城市提升式更多样；政府积极参世纪初-至专门化旧工业区、旧仓度加大；忽视社会问题和市完善期与，出台一系列政策法今）改造储区、旧居住区场需求；

3、土地投机现象规，并成立专门机构。等4深圳布吉金稻田片区现状为旧工业区，聚集了大量的老旧厂房和宿舍；设施匮乏、环境恶化、发展动力不足。金稻田片区现状建设图5政府希望通过旧城改造提升城市功能、改善环境品质、完善配套服务。城市更新单元范围以城市更新单元为基本单位，以更新单元规划为依据，确定规划要求、协调各方利益、落实更新金稻田片区改造后用地规划图目标与责任。6问题一：公共利益项目如何实现更新单元要求通过改造落实大量公共利益项目：——贡献道路、学校、绿地等独立占地设施占拆迁总面积的35%；——贡献社区服务设施、保障性住房建筑面积占项目总建设规模的8%；——贡献170个公共

4、停车位。问题核心：缺乏保障公共利益的有效手段金稻田更新单元承担公共设施分布图7问题二：原有产权人利益如何平衡更新单元涉及47个产权地块、10余个利益主体，均从个体角度出发希望尽可能多的分得空间增量，而尽量少的承担公共利益项目，在缺乏规则的情况下难以做到公平与效率。问题核心：缺乏科学分配权益的有效机制金稻田更新单元产权地块分布图8问题三：如何保障项目的可操作性依据经验，更新项目利润率在土地贡献率25.5%净利润率13.53%     14%左右在经济上才具有可行性，在打包项目范围、设定项土地贡献率27.3%目捆绑责任过程中，需要充分净利润率17.46%     考虑

5、经济可行性。土地贡献率38.4%净利润率14.18%     问题核心：缺乏校核项目可行性有效方法金稻田更新单元项目划分与经济效益分析9问题四：如何与现行规划体系有效衔接更新单元规划以个案研究的方式申请调整《法定图问题核心：缺乏针对更新改则》用地功能、配套设施、开发强度等控制指标，造的规划编制与审批体系增加了行政成本，规划严肃性面临挑战。金稻田单元所在法定图则用地图金稻田更新单元用地图10面临的挑战导致上述问题的深层次原因在于：以政府主导、土地管控等方式实现城市发展终极蓝图的规划制度与技术体系，与市场经济下以产权制度为基础的利益平衡需求之间产生偏差。这一偏差主要体

6、现在以下三个方面：传统规划编制和管理体系新形势下城市更新需求参与主体单一主体政府、企业、业主运作模式政府主导、企业执行政府引导、市场运作规划手段空间规划为主空间管制与利益平衡并重11新时期城市更新的特点保障系统的运转协调政府新时期城市更新的内涵，已经远远超出传统的空间规划益层面，其实质是以市场经济共利设定公益性设施的捆绑改造责任实现内在发展规律为线索，妥善公的控制极限开发规模参与溢出收益的分成平衡城市更新活动涉及保障的不同利益主体的发展城市更新权益，具有促进城市空间资源高效、公平配置的公共政策特征。开发相关主体权利人12我们的应对转变城市管理思路：在规划目标的制定

7、和实施途径的选择上，充分关注各方权益，平衡各方利益，制定面向实施的城市规划制度和技术体系。13公众专家政府业主开发商在这套“规则体系”中，坚持政府主导下的市场化运作，政府由市场和政府共同推动更新。专家核心是建立可度量的规则、制度与标准体系，探寻适合片区的更新实施方式。公众业主开发商14以《深圳市城市更新办法》为基础，深圳已初步建立起面向实施的城市更新技术与制度体系。《深圳市城市更新条例》制定中《深圳市城市更新办法》已颁布第第层次一层次：法规层次《城市更新实施办法实施细则》《城市更新单元规划审批操作规则》《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元

8、规划的通知