穆迪房地产投资信托基金及其他商业地产公司评级方法.pdf

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1、穆迪房地产投资信托基金（REITs）及其他商业地产公司（CommercialPropertyFirms）评级方法一、综述穆迪的该评级方法适用于房地产投资信托基金（REITs，realestateinvestmenttrusts）、房地产运营公司（REOCs，realestateoperatingcompanies）及商业房地产公司（CommercialPropertyFirms）。穆迪首先对REITs相关行业进行定量评级（打分卡法）；其次，通过个体公司的特定要素（内部运营环境）和REITs所在国家、地区及经济因素等定性因素（外部运营环境）对其进

2、行调整，最终得出评级结果。打分卡是穆迪对REITs和其他商业地产公司的评级方法的重要组成部分。在打分卡中，穆迪既考虑了商业房地产公司评级中较重要的财务指标，也考虑了相关的定性因素。在权衡了准确性和透明性后，穆迪选择了商业房地产公司评级中四个重要的评级要素，即流动性和融资能力、财务杠杆和资本结构、市场地位和资产质量、现金流和盈利能力，同时提出了17个二级要素来量化的四个关键评级要素。在考虑单体公司的特点时，穆迪评估特定发行人的内部运营环境，包括营运记录、企业组织结构、管理观念、风险偏好、公司治理、合资企业和合同考虑等。另外，商业房地产种类不同，现

3、金流和盈利风险以及资产质量也会随之发生变化，故穆迪还考虑了各商业房地产类别的评级考虑因素。外部经营环境包括国家和地区经济情况、商业性房地产信贷的整体可用性、经济发展程度、税收政策、监管、外汇风险和政治风险。穆迪主要考虑两个关键领域：经济环境和房地产市场基本面。二、评级打分卡在完成评级打分卡的过程中，分析师对评级方法中的每个要素做出判断，并在评级打分卡中记录“分数”（即来自原始指标的评级结果），同时可能存在分析师对每个因素“调整后的分数”（即调整后的评级），以及对各因素趋势的预期（增1强，中性和弱化）。1)确定关键评级因素及其权重穆迪在打分卡中对

4、主要关注的四个一级评级要素赋予了相应权重，并进一步将四个一级评级要素拆分成17个二级要素，再赋予相应权重。具体如下表所示：一级要素一级要素权重二级要素二级要素权重流动性覆盖率8.00%流动性与融债务到期日6.25%24.5%资能力经营性现金流出4.00%无受限资产金额6.25%（债务+优先股）/总资产9.00%财务杠杆和净债务/EBITDA9.00%30.5%资本结构抵押债务/总资产6.25%补充资本可得性6.25%特许经营及品牌声誉4.00%总资产4.00%市场地位和22.0%区域、承租人、行业、经济多样性4.00%资产质量总资产增长率5.0

5、0%资产质量5.00%EBITDA/营业收入6.00%现金流和盈EBITDA利润率波幅3.00%23.0%利固定成本覆盖率9.00%合资公司收入/总收入5.00%合计100.0%100.0%2)关键要素的衡量穆迪提出的17个二级要素指标中大部分来自公司公开财务报表的财务数据；其余指标来自进一步的研究。ò流动性和融资能力流动性对于所有行业和公司都是重要的衡量指标，尤其是对于REITs等资本2密集型行业。①通过考察公司在未来12个月内的流动资金来源和用途的规模和类型（主要是现金、内部产生的现金流及已获得的银行承诺）来测量流动性覆盖率。这个指标衡量了

6、公司满足未来一年内的流动性需求的能力。穆迪认为，流动性覆盖越大越有利于提高信用等级。②未来个月到期债务的12100%+第二年到期债务的50%+第三年到期债务的33%衡量债务到期日的指标=未偿还债务总额债务的偿还时间特别重要，因为集中的到期日意味着流动性挑战。在其他条件相同的条件下，债务到期日分布越均匀，公司的财务灵活性就越大。债务到期日越久远越好，因为这样可以给发行人更多的时间和再融资的选择。③经营性现金流出用派息比率来衡量。支付的股利派息比率=同期的营运现金流FFO由于房地产投资信托基金需要将大部分应纳税所得额以股息方式分发给股东，故穆迪研究

7、REITs相对于营运资金（FFO）来说的股息支付能力。穆迪认为派息比率越低越好，因为这意味着REITs可以使用更大比例的盈利去满足额外的现金支出。穆迪还认为能分配股票股息的公司有更好的财务灵活性，有利于更高的信用评级。无受限资产账面价值④无受限资产比率=总资产账面价值ò杠杆与企业资本结构商业房地产公司的流动性、盈利的波动性、现金的留存能力和资本密集的特点是推动杠杆分析的重要考虑因素。高杠杆会耗尽现金资源，特别是会加剧公司面对经营和市场挑战的脆弱性。另外，很多商业房地产公司都声明要把杠杆维持在一定的范围内，其中有些范围是债券或者银行贷款合同约定的

8、。总债务优先股+①有效的账面价值杠杆=，其中总资产账面价值=总资产+累计总资产账面价值折旧。3在资产价值上涨的环境下，账面价值法计算出的合适债务量比较