商业地产三大租赁模式分析.doc

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1、赢盛中国研究：商业地产三大租赁模式分析商业地产的开发运营正如这句话所说，“打江山容易守江山难！”。一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。　　一、租赁的三种模式　　现在消费者已经不仅仅满足于购物，而是需要多层次的购物享受。数据显示，目前中国在建购物中心规模居全球首位。为了满足顾客多样性的需求，传统百货企业也逐渐向覆盖百货、超市和娱乐等业态的购物中心进行转型。很多老百货也重新定位“购物中心式百货店”进行升级调整。商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与实际用家，商场获租金收益，铺

2、位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承当经营风险。此外，还可委托管理公司进行经营管理。　　租赁模式具体又分为零售产权整体租赁、零售产权分零租赁和自留产权整体租赁三种模式。主要模式主要特征优势分析劣势分析适用物业零售产权整体租赁三权分立(所有权、经营权、使用权)，售后返租，委托专业公司经营管理快速回笼资金，风险小；可以避免零售产权导致经营混乱的局面涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高；二层以上的商铺销售难度大大型封闭式商场零售产权分零租赁二权分立(所

3、有权和经营权直接分散到客户)，由产权所有人经营管理开发商资金压力小、运作周期短、短期回报高、长远隐患相对不明显往往一卖就散，后期难于管理，对物业的形象和开发商的品牌有损专业型商业步行街和低层商业楼盘、专业市场自留产权整体租赁二权分立(所有权和经营权)，由经营方负责整体经营，不拆零销售产权租赁关系明晰、简单；无违规之嫌，操作安全简便；推广费用低资金回收有限；对开发商的社会公关能力要求极高中型的百货商场和超市　　二、模式1：零售产权整体租赁　　整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售

4、产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”。　　“管理型商铺”是新型购物中心开发模式，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的回租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。如赢盛操盘的某四线城市的购物公园项目，即是在散售回笼资金

5、的背景下，同时运用“统一招商”策略的典型案例。　　1.适合物业类型　　这是一种高收益低风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从具体的项目运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。而回收商铺经营权归专业公司统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。　　在具体操作过程中，赢盛操盘的广州白云绿地中心、蕲春棕盛购物公园等项目均采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为30-100平方米的小产权进行销售回收大量资

6、金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。　　2.优势　　从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：资金回笼快、便于统一管理管理型商铺类似于

7、全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面免去产权人的经营管理对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险有利长远规划管理从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的

8、了解和预测，从而做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定，有利于入驻商家长远经营的规划与预测3.劣势　　劣势1：投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测　　在投资者与商业管理公司签订的投资回报合同中，为保证主力商家的长期经营，一般合同期长达10-15年。在此期间，因经营管理不善，租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报，甚至商场整体倒闭的可能性是完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面，各个商铺能否增值与口岸